房地产行业现状情况.docxVIP

2020 年房地产行业现状情况 ( 一) 目前现状：近期投资和新开工短暂回暖，但后续仍有下行压 力 2017 年 1-10 月房地产投资增速 6.6%，较上月扩大 0.8 个百分点， 单月同比增长 13.4%、但环比下降 8.2%，同期新开工同比增长 8.1%, 较上月扩大 1.3 个百分点，单月同比增长 19.9%、但环比下降 7.0%， 投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降，因而投资端数据 回暖更多源于低基数效应，并考虑去年 4 季度投资端数据低迷，预 计低基数效应将在 11-12 月中继续产生正面作用，不过考虑到近期 政策持续打压以及成交量连续缩量，投资端数据将在 17 年承压 ;1- 10 月销售面积和销售金额分别同比增长 26.8%和 41.2%，较上月分 别回落 0.1 和 0.2 个百分点，其中 10 月销售面积单月同比增长 26.4%，较 9 月的 34.0%确有回落，但较核心一二线城市 10 月同比 下降约 20%来讲仍处于较高水平， 10 月销售增速呈现高位缓和收窄 的趋势，主要源于 10 月三线成交放量的对冲，但预计一二线成交的 持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑，后续成交仍将继续缩 量。 (二)预计  17 年销量弱  V 型走势，全年同比下降  10%、2  季度同比 下降  20% ( 三) 预计 2017 年土地购置面积同比下降 3%，新开工面积同比 0% 虽然土地成交、新开工和销售出现了滞后现象，但土地成交面积同比领先于新开工面积同比的 6 个月的关系一直相对固定，并且在 2014 年前后也并没有发生太大的变动。因而可以利用土地成交的面 积同比来预测后续的新开工面积同比。从目前百城土地成交面积同 比的走势来看，目前仍处于土地成交缩量的过程中，并且认为受制 于销量回落以及土地供应制度的综合影响， 2017 年的土地成交仍会 相对较弱，同时考虑到一二线城市的库存紧张背景下的被动加库存， 因而预计 2017 年土地成交面积同比下降 3%，考虑热点城市被动加库存的传导之下，预计 2017 年新开工面积同比 0%。 ( 四) 预计 2017 年房地产开发投资增速为 3.7% 2016-2017 年的施工相关投资的预测和土地相关投资的预测，预 计 2016-2017 年房地产开发投资额分别为 10.3 万亿和 10.7 万亿，对应房地产开发投资增速分别为 7.6%和 3.7%。 优质地块竞争激烈 具体看， 2016 年 1 月份，一线城市淡季特征表现更明显，供需同环比均呈现明显回落，出让金环比回落显著，四大一线城市中仅上海超过百亿。值得注意的是，一线城市优质地块依旧受到房企激烈竞争。二线城市土地供需均弱势运行，楼面价以及溢价率均攀升显著，主要是受诸如南京、杭州、武汉等重点二线城市优质地块拉动影响。 从成交等方面看， 1 月全国房地产市场较平稳。国金证券报告显示， 1 月 32 个样本城市新房销售同比上升 10.9%，与去年三季度月均销售量持平，一线城市同比小幅下跌 3%，二、三线城市销量同比提升 12%、17%，长三角和珠三角依旧是带动新房销量的引擎，同比大幅增长 23%、30%。 去库存压力大 尽管深圳等一线城市去年量价齐涨，但不少机构表示， 2016 年房地产去库存压力较大。 穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为 51 亿平方米。 按照平均每户 2.97 人估算，中国 14 亿人口相当于约 4.6 亿户家庭。假设中国的住房拥有率从 90%上升至 100%，这些新增的房地产买家 将很容易地吸收所有的在建住宅面积。目前的问题是，商品住宅价格高企，有效需求不足。 银河证券指出，目前商品住宅存量大约仅能满足 50%城镇家庭的 需求，而真正可以承担现在房价的有效需求大概只占潜在需求的 40% 左右。如果认为商品房的居住质量好于其他住宅的话，商品房市场 依然有支撑，主要还是太贵买不起的问题，已有一套房的家庭置换改善需求或存空间。 银河证券判断，房地产行业将围绕去库存加速出台各项政策，但户籍与住房制度改革及农民工市民化需要长效机制的配合，可能需要时间。考虑到 2015 年二季度开始的高成交基数透支了部分需求，谨慎看好 2016 年楼市，预计全国销售面积维持在 12-13 亿平方米之间，销售额升幅或有所收窄。 穆迪认为， 2016 年中国房地产销售额增长率将降至 0-5%的温和水准，低于 2015 年的 16.6%。