物业管理实施方案及各流程图.docVIP

物业管理实施方案 一、工作思路 在现有物业管理组织架构基础上完善组织架构和岗位人员配置，制定工作标准、考核办法，责任到人。工作标准、考核办法制定力求简洁扼要，具有可操作性，并在工作中再进行完善、提高，向物业管理规划化、精细化过度。 组织架构 各房地产开发公司分管经理分管项目物业管理工作并进行监督和管理； 各承接项目设物业科长一名，副科长两名； 管理面积≥20万㎡以上设客服主管、维修主管、安防主管、保洁主管和绿化主管各一名，以上为集团正式在编人员，其他为临时人员。 4、保洁员按建筑面积每5000㎡设一人，安防人员每门岗设6人，车辆管理设3人， 5、管理面积20万㎡以内维修人员设3人（含维修主管）， 6、每个项目设客服和收费员设3人（含客服主管）。销售部可设2名形象岗位（在编）； 以上人员根据承接面积逐步增加。 薪酬标准及保险 1、各项目主管享受物业管理员工资待遇，维修主管可适当提高，提高幅度不得高于其他项目主管月工资的20%（可考虑至副科长级薪资待遇）。 2、临时工工资参照当同行业、同工种月工资适当上浮，但上浮率不得超过月工资10%。 3、各物业分公司须规定为临时人员购买雇主保险，保险金额为330元/人·年。 四、费用 1）各项目前期物业开办费按各省、市、县相关规定执行，由各房地产开发单位交纳。物业公司购置设备、实施和办公用品等费用由物业公司申请从物业开办费中支出。 2）各项目开发单位小区前期未出售的空置房和车位、储藏室的物业服务费按各地区物价局审批后的服务费收费标准，由房地产开发单位支付各物业公司并进行考核。 3）前期小区地上规划车位、人防车位（不可销售）由物业分公司出租经营，属物业公司收入。 4）各项目管家服务费收费标准根据当地市场由物业分公司自行确定，并公布上墙，并作为物业公司收入，但须确保收费合法性； 5）质保期内设施设备维修费用可从房地产公司支付给物业公司的费用中核减。 五、考核办法 对物业科长各房地产公司从服务费收取率、往年欠费收追缴率和业主满意度三个方面进行考核。即项目全年应收服务费、往年所有服务费欠费按比例分解到每个月，按完成比例扣减当月绩效工资（分管负责人参与绩效考核）。 考核标准： ①物业服务费收取率≥90%，②往年欠费追缴≥90%，③业主满意度≥95%。 物业副科长考核 由物业科长按分管的各岗位工作标准执行情况、经营收入完成百分比进行打分考核，扣减绩效工资。 各岗位临时人员月工资总额的10%作为绩效工资，按工作指标完成比例和每项工作标准执行情况进行打分考核，按比例扣减绩效工资。 着装 秩序员、保洁员、维修人员各岗位服装分类、统一着装。 七、便民服务 服务费收取，可采用季和半年、年收取的办法； 收费可设独立账号，可采用现金、刷卡和微信等支付方式，实现收费多样化、简单化，最大限度方便于业主； 管家服务可根据业主需要，从业主购物代办、室内保洁、钟点服务、室内维修、清洗等简单做起，先易后难，逐步完善向前推进； 八、对外合作 各项目物业质保期结束后，可根据实际情况，可与其他专业公司进行合作，并签订维修保养合同（如电梯、消防、智能化、绿化等）。九、设备购置 为降低经营成本和用工风险，提高服务质量，各项目可根据实际情况提出申请购置清扫车等设备设施，费用从物业开办费中支出。 分管领导物业科长秩序主管副科长副科长便民服务维修主管绿化主管保洁主管客服主管 分管领导 物业科长 秩序主管 副科长 副科长 便民服务 维修主管 绿化主管 保洁主管 客服主管 电梯管理工作标准 月保养、季保养、年保养记录齐全。 紧急救援方案完善，“乘梯须知”完善规范。 求救电话畅通，声音清晰，电话号码醒目。 机房、轿厢、井道清洁。 电梯运行平稳、舒适，照明完好，清洁。 年检资料齐全。 消防系统管理工作标准 控制中心值班记录、交接班记录齐全。 值班人员明确自己的工作岗位，熟练操作。 火灾报警系统完好，日检和保养记录完整。 各种探测器功能完好，联动保养记录规范。 手报按钮及报警功能完好。 外报电话、广播功能完好。 安防系统管理工作标准 中控室值班记录、交接班记录齐全。 值班人员明确自己的工作岗位，熟练操作。 中心控制器显示屏清晰、电源切换正常。 室外摄像机无损坏，正常工作。 单元门机和到每户可视对讲运行正常。 电梯五方通话正常。 中控室照明、安全设施良好，室内卫生清洁。 供配电（自持）管理工作标准 运行记录、巡查记录、检修记录齐全。 防鼠安全措施齐全完好。 设备运行良好，标注完整、清晰。 室内清洁，照明良好，地面清洁。 小区内照明点和灯具完好无损。 地下室风机及照明控制柜标注清晰。 风机启停正常，机房清洁。 防火门、卷帘启用正常。 给排水管理工作标准 水箱间消毒设备工作正常，各种标识清晰、完整。 按计划年检、消毒，合格证有效。 泵房内阀、泵运行