{业务管理}在建工程典当业务应注意问题.docx

{业务管理}在建工程典当业务应注意问题 不能排除投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况。另外，根据《保险法》第37条：“保险标的危险程度增加的，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。被保险人未履行前款规定的通知义务的，因保险标的危险程度增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿责任。”此时，如果投保人不履行向保险公司的通知义务，作为第一受益人的典当行也不知情，保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任，典当行所持有的保险单等于一张废纸。 第六条抵押合同效力风险 按照《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第34条的规定，抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。此处涉及两个法律问题： 1、抵押人从土地管理部门取得的土地使用权并进行建设的，以在建工程抵押，如果债务人最终不能支付当金，可能存在以抵押的在建工程（其中主要是土地使用权）清偿债务的问题，其最终结果发生权属变更，依照建设部《城市房地产转让管理规定》第3条第2款第（四）项之规定，属于“其他合法方式”转移房地产的行为，按照《城市房地产管理法》第38条的规定，出让土地使用权的转让，应当按照出让合同的约定条件进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。此处涉及到如何认定抵押合同的效力或抵押权设立的问题，因为将未完成投资总额25%以上的土地使用权设定抵押，会变相违背《房地产管理法》第38条土地使用权转让的规定，进而对抵押合同的效力在审判实务中有不同的观念。 2、抵押人从其他开发商或土地使用权人处取得土地使用权进行建设的，基于《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第21条规定【21条：土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移】，如果土地使用权出让合同中对抵押设有限制性规定的话，也会对抵押合同的效力产生影响。 第七条《典当管理办法》的限制性规定 《典当管理办法》第二十五条第（二）项规定，未取得商品房预售许可证的在建工程。该项是对在建工程抵押典当业务的限制。 第八条其他诸如房地产政策性、价格等风险 第二部分在建工程典当业务风险防范 第九条对房地产开发企业的审查 典当行应对房地产开发企业进行深入调查审核，包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，应审慎发放当金；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。 第十条在建工程合法性审查 《担保法司法解释》第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”，因此，典当行在接受在建工程抵押之前，必须对该在建工程的合法性进行审查。一方面应审查抵押人是否取得了《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《施工许可证》；另一方面应当审查《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《施工许可证》载明的权利人和建设单位是否一致，拟用于抵押的在建工程项目与批准文件的内容是否相符。如果经过审查，发现上述“四证”不全、“四证”记载的内容相互矛盾或拟用于抵押的在建工程项目与批准文件的内容不符，则不应接受抵押。按照郑州市抵押登记的相关规定，以在建工程设定抵押的，抵押合同还应当载明《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及红线图和《建设工程规划许可证》编号，已投入在建工程的工程款。 审查的文件包括但不限于应提交的文件： 1，抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准； 2，抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会的通过，并报其上级主管机关备案； 3，抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程另有规定的除外； 4，抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程另有规定的除外。 另外，实践中，由于房地产联合开发活动而存在有《国有土地使用权证》载明的土地使用权人和批准的建设单位不一致的情形，典当行对此类在建工程抵押要慎之又慎。 第十一条借款用途及抵押担保对象的审查 应当坚持借款人必须是抵押人、借款用途只能是为继续建造用于抵押的在建工程。因为根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条的规定，在建工程抵押是为取得在建工程继续建造资金，虽然2002年8月20日，最高人民法院判决并不认同建设部《城市房地产抵押管理办法》中关于在建工程只能为其继续建造资金贷款设置抵押之