2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案.pdfVIP

2016 年房地产估价师案例与分析考试真题及答案 问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款， 委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该 综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选 用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3 种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种 估价前提称为 “业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成， 这种估价前提称为 “自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种 估价前提称为 “被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用 “被迫转让前提”。 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正 常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限， 从而导致后续开发经营期发生变化。