2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析.pdfVIP

2019 年房地产估价案例与分析真题与解析 　　一、问答题 （共3 题，每题10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） 　　 （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房 地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结 构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一 种估价方法。请问： 　　1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 　　2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 　　 【参考答案】 　　1.假设开发法的估价前提有3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为 “业主自行开发前提”；（2 ）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为 “自愿转让开发前提”；（3 ）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转 让开发前提”。 　　本次估价是房地产抵押估价，应采用 “被迫转让前提”。参见 《房地产估价理论与方法》教材 P341～342 。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 　　2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： 　　 （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后 续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续 开发经营期发生变化。 　　 （2 ）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让 开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的 “前期费用”，在估价后续开发的必要支出时， 还应加上这部分 “前期费用”。 　　 （3 ）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自 愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 参见 《房地产估价理论与方法》教材P341～342 。 　　第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。 　　 （二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于 2019 年6 月5 日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2019 年6 月15 日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1 年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2019 年9 月20 日重新启动。 　　由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估 价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具 新的评估报告。请问： 　　1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 　　2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作 业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？ 　　 【参考答案】 　　1.房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估 价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 　　2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： 　　 （1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。 　　 （2 ）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实 地查勘确定建筑物折旧。 　　对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： 　　 （1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整， 主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权 债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。 　　 （2 ）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费 资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。 　　 （三）李某于2019 年6 月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2019 年9 月交房，装修后即投入使用。同年12 月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不 能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2019 年6 月该房屋修复工程 全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致 意见。 　　双方协商后决定委托乙房地产