容积率、住宅设计相关知识.pdf

容积率 - 简介 容积率 容积率， 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的 比率 。对于发展商来说， 容积率决定地价 成本在房屋中占的比例， 而对于住户来说， 容积率直接 涉及 到居住的舒适度。 一个良好的居 住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2 ，绿地率应不低于 30%。但由于 受土地成本的限制，并不是所有项目都能做 得到 。 当建筑物层高超过 8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 ( 各个地区或城市有各自相 关规定 ) 。容积率越高， 居民 的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率 较高， 容积率较低， 建 筑密度一般也就较低， 发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户 就越舒服。 容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住 需求角度 ，还是从纯粹 赚钱的角度来设计一个社区。容积率一般是由 政府 规定的。 容积率 - 计算公式 容积率 =地上总建筑面积÷规划用地面积 容积率 - 现行规划 独立别墅为 0.2 ～0.5, 联排 别墅 为 0.4 ～0.7, 6 层以下多层住宅为 0.8 ～ 1.2, 11 层小高层住宅为 1.5 ～2.0, 18 层高层住宅为 1.8 ～2.5, 19 层以上住宅为 2.4 ～4.5, 住宅小区容积率小于 1.0 的，为非普通住宅。 住宅容积率一般在土地拍卖时已确定， 只有什么产品适合什么容积率的问题了， 下面提供各 类建筑分别对应的容积率数值。 1、容积率低于 0.3 ，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率 0.3~0.5 ，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双 拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率 0.5~0.8 ，一般的双拼、联排别墅，如果组合 3~4 层，局部 5 层的楼中楼，这个 项目的品位就相当高了。 4、容积率 0.8~1.2 ，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚 至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率 1.2~1.5 ，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是 一大卖点。 6、容积率 1.5~2.0 ，正常的多层 +小高层项目。 7、容积率 2.0~2.5 ，正常的小高层项目。 8、容积率 2.5~3.0 ，小高层 +二类高层项目 （18 层以） 。此时如果做全小高层， 环境会很差。 9、容积率 3.0~6.0 ，高层项目（楼高 100 米以）。 10、容积率 6.0 以上，摩天大楼项目 容积率 - 计算规则 容积率 一、容积率系指一定地块， 地上总 建筑面积 计算值与总建设用地面积的商。 地上总建筑面积 计算值为建设用地各栋建筑物地上建筑面积计算值之和； 地下有经营性面积的， 其经营面积 不纳入计算容积率的建筑面积。 一般情况下， 建筑面积计算值按照 《建筑工程建筑面积计算 规》（ GB/T50353-2005 ）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。 二、当住宅建筑标准层层高大于 4.9 米 (2.7 米＋ 2.2 米) 时，不论层是否有隔层， 建筑面积 的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算； 当住宅建筑层高大于 7.6 米 （2.7 米× 2+2.2 米） 时，不论层是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的