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旧厂房改造成商业地产理论与务实 三旧改造政策为旧厂房改造成商业地产提供了政策支撑，但具体改造成什么物业？怎样改造？投入多少和 产岀多少？这些得由企业自身去权衡。 一、 福建省三旧改造政策关于旧厂房改造的相关规定： 1、 改造主体： 旧厂房业主可作为改造实施主体对旧厂房进行改造，其他投资者可通过投资入股合作的方式参与旧厂房改 造。 2、 可改造房产类型： 可改造成除经营性商品住宅外的房产，即可改造成店面、商场、写字楼、酒店、专业批发市场等商业性房 产。 3、 关于补交地价： 1） 是否需要补交地价：不改变产权性质仅改变使用功能的，不需要补交地价；改变产权性质的，需要补交 地价。 2） 补交地价的计算方式：地价按批准改造用途的基准地价扣除原土地用途剩余年限价格后的差额计收。 3） 补交地价方式：按协议出让（限制性出让）方式办理用地手续。 4、 扶持政策： 政府对利用旧厂房改造发展新兴产业、信息产业和文化创意产业等给予扶持。 5、 审批主要政府相关部门： 规划局，规划审批；房产和国土资源局，土地款补交和土地相关手续办理 ；区、市三旧改造办，项目综合审 批；其他单位，消防，水，电等单位办理相关手续。 二、 改成什么？怎么改？ 三旧改造政策仅为旧厂房改造成商业地产提供了政策支撑，但具体改造成什么物业？怎样改造？投入多少 和产岀多少？这些得由企业自身去衡量。我们应回到房地产市场化操作方面来考量这些问题。 按三旧改造政策规定，旧厂房改造只能改造成店面、商场、专业批发市场、写字楼、酒店等商业性房产。 那么到底选择改造什么类型的商业地产呢？即使确定了改造成某类型的房产，如商场或酒店或写字楼或专 业批发市场，又如何将这一类型的房产做得有特色有竞争力，并能创造最大化经济效益呢？这就需要结合 市场环境和项目客观条件进行周密分析与策划。 三、 旧厂房与商业地产的业态匹配性分析 旧厂房改造成商业地产的业态主流方向： 文化创意园、办公、商铺、经济型酒店（旅馆）是目前旧厂房改造成商业地产的业态主流方向，较大型项 目结合几种业态。以厦门旧厂房改造为例： 业态 旧厂房改造项目 文化创意园 牛庄文创园 灿坤文创园 友丰文创园 商铺 加州家居广场 经济型酒店 办公 7天连锁酒店 湖里大道沿街旧厂房改造 综合业态 牛庄文创园 龙山文创园 2. 旧厂房与文化创意产业园的业态匹配性分析: 匹配因素 旧厂房 创意创意园对物业的需求 建筑形态 结构空间：框架结构空间，具有很强的空间感 建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖 掘艺术美感 强调空间纵深感，可自由分割， 创意的工作环境激发创作灵感  地段环境 位于市区，多处于居民区包围之中，生活配套设施完善 闹中取静，出行方便，满足居家与办公 的要求 功能配套 老式厂房，没有内部配套，无法满足办公和商业物业的硬 件要求。 对网络和交通有较高要求 文化传承 人文气息浓厚，历史遗迹蕴含文化渊源 文化艺术氛围 3旧厂房与经济型酒店（旅馆）的业态匹配性分析 匹配因素 旧厂房 经济型酒店（旅馆）对物业的需求 区位环境 多位于市区商业和居家环境较繁华地段， 大多数符合经济型酒店选址要求。 选址一般考虑旅游区、次商业核心区、居民区 等人流较为集中区域。 建筑形态 体量：部分城区旧厂房的体量在 3000-1000平米 之间，体量较小的旧厂房较为符合经济型酒店需 求; 结构：多数旧厂房的高度与普通建筑差不多，层 高一般为3.9-4.5米，便于装修和分割。 经济型酒店的房间数量一般在 300间左右，体 量在五六千平米为理想； 高度：多为5-7层高多层建筑 租赁情况 旧厂房改造后的租金一般低于同区域的商铺和办 公楼。旧厂房改造后只能租不能售。 对租金承受能力低，难以承受中高档物业的租 金，多采取长期租赁物业形式经营。旧厂房较 低租金和只租不售的模式符合经济型酒店需 求。 4旧厂房与商业（商铺）的业态匹配性分析: 匹配因素 旧厂房 商业（商铺）对物业的需求 区位环境 多位于市区，周边社区与商业环境成熟 区域内具有密集的消费群体 建筑条件 1） 组团建筑：很多旧厂房都是一个完整厂区， 由多栋建筑和景观区域组成； 2） 内部规划：厂区内部空地和景观区可改造 成组团商业的休闲广场。 现代商业不再局限于单体建筑，体现时尚文化内 涵的餐饮娱乐和文创产品的商业项目多选择特色 的小型独栋建筑或组团式院落式的组团建筑。 交通与停车 因位于市区成熟区域，故交通条件好；厂区 有较大面积空地，地面停车方便，但缺地下 停车区。 对交通和停车要求高。 建筑材料 混凝土直露外面，体现一种原始的生态美感。 现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时 尚文化内涵及艺术气息。 5总结：影响旧厂房改造业态定位选择的若干客观主导因素： 因素一、区域环境：项目周边市场环境决定了旧