虹桥地区写字数楼市场解析总结计划报告总结计划.docx

虹桥地区写字楼市场分析报告 一、上海写字楼市场整体分析 上海写字楼市场兴起于 20 世纪 80 年代末， 90 年代上半阶段 发展到鼎盛时期，后受到亚洲经济危机的影响跌入低谷， 90 年代末一直处于停滞状态， 直至 2002 年才开始出现正向的发展。目前上海写字楼市场在总体上正以良性的态势发展。 目前，上海甲级写字楼总面积约为 370 万平方 M 建筑面积，主要分布在四个区域内：浦东小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、南京路沿线及淮海路沿线，此内集中了上海市中心近 80％的中高档办公楼宇。 上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头，尤其上海甲级 写字楼租金逐步攀升。 据高纬物业于 2004 年 4 月 1 日在全球 同时发布的 “世界主要办公地区 ”排名榜显示： 上海以 9.7％的 租金年增长率居全球租金年增长率第三位；２００４年后三 个季度中央商务区租金进一步上升 3.8%，每天每平方 M 平 均租金则涨至 0.79 美元，如中信泰富广场目前已提升到 USD0.9/m2/d；中环广场目前达到 USD0.85/m2/d；且空置率 已经降到 7.2%，为 10 年以来的最低点。 上海市在 2004～2007 年间预计能推出近 400 万平方 M 的甲 级写字楼，届时上海的甲级写字楼总面积将达近 800 万平方 M 。与之相比，目前香港有 547 万平方 M，新加坡有 750 万平方 M ，纽约达 2600 万平方 M ，而东京则高达 2900 万平方 M ，且几个城市写字楼的入住率也几乎都达到了 90％以上。 就目前上海市甲级写字楼供不应求的情况来看，高品质高档次的写字楼市场将持续看好，中低档的办公楼却吸纳乏力，空置率呈现进一步加大的趋势。因而提升品质和服务水平是写字楼市场开发的关键。 二、虹桥地区近期办公房市场分析 虹桥开发区始建于上世纪８０年代，是一个以外贸中心为特征，集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物于一体的新型商贸区和商务区。它地处上海市区的西面，是最早对外开放 的地区之一，也是上海甲级写字楼较为集中的 CBD 地区之 一，该区域内的主要写字楼包括：仲盛金融中心、上海万都 中心、协泰中心、太阳广场、金桥大厦、国贸中心、世贸商 城、新虹桥大厦、安泰大厦、虹桥上海城等。整个虹桥商圈 内的写字楼租金，近几年来一直处于稳健上扬的趋势，目前 该地区甲级写字楼的租金行情，一般主要集中在每天每平方 M0.45-0.70 美元，个别高的达到每天每平方 M1.00 美元以上。 详见下表： 周边部分写字楼租赁情况汇总表 楼盘名称 总面积 (Ｍ 售价 (美元／Ｍ 物业费 04 年６月租金 涨幅 备注 ２ ２ ２ ２ ／天） （％） ) ) （美元／Ｍ ／月） （美元／Ｍ 安泰 28500 不售 3.5 0.60 17 5A 甲级 鑫达 32586 2000 3.8 0.45 0 协泰 30000 不售 3.0 0.50 10 远东国际 90000 2800 2.8 0.60 17 5A 甲级 虹桥上海城 不售 3.0 0.60 17 5A 甲级 仲盛 32500 2000 2.7 0.45 11 万都 132800 2800 3.5 0.60 17 5A 甲级 东方国际 47000 不售 3.0 0.58 3 新虹桥 70000 2500 3.4 0.55 5 国贸 90000 不售 3.8 1.00 0 世贸 280000 不售 3.8 0.58 21 5A 甲级 从以上比较表中不难看出，仅２００４年下半年，虹桥地区写字楼的租金便有了大幅度的上涨，特别是几座新近建成的５Ａ甲级写字楼如万都的涨幅更是达到了１７％以上。 产生如此涨幅的主要原因在于： 首先，虹桥地区已有相当长的一段时间没有新的办公楼入市，相对目前上海经济的飞速发展， 国内外各型企业纷纷抢滩上海而造成的对高规范写字楼需求量的不断扩大， 供求差距加大，从而刺激租金上扬； 其次，原来做为虹桥开发区生活配套的古北新区所能承载的住户已趋饱和。 而于０４年开始， 总建筑面积达到１０３万平方 M 的古北二期的大规模建设，再一次吸引了大量成功人士入住虹桥地区， 由此所带来的对就近办公的需求，又一次拉升周边办公房行情； 最后，目前上海其它几个新建ＣＢＤ中心如小陆家嘴等的租金已普遍升至 0.9—1.2 美元／平方 M／天，而虹桥地区完善的生活配备、 成熟的商业办公环境、 十年经营后在上海树立的高尚地位以及相对低廉的租金规范， 为许多中小型公司提供了一个性价比更好的选择。 综上所述，造成虹桥地区写字楼租金上涨的均是长远的具有持续性的因素， 由此我们可以认为， 在供求关系未能平衡前，此一轮的租金上涨仍将持续一段时间。 但是在大盘上涨的同时，一些较早建设的、内部设施相对比较陈旧落后的办公楼如新虹桥大厦