写字楼物业工程部工作分配及人员调配流程.docx

写字楼物业工作分配及人员调配流程 1工作分配流程 1.1工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，各专业设备维修保养计划报工程部经理审批后，统筹安排，形成大厦设备正常维修保养计划表。 1.2工程部各专业主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各专业班组和工种，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施。 1.3各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和器材，按照维修保养规程进行调试、紧固、加油，保证设备正常运转。 1.4各专业班组每次对设备进行正常维修保养时，均填写设备正常维修保养记录。 1.5各专业主管和领班，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，工程部经理亦要进行抽查。 1.6在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。 2人员调配流程 2.1正常情况下，按工程部的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的专业工作。 2.2由于某些突发的因素，个别专业难以完成自身范围的职责，需专业之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等。 2.3工程部经理完全有权根据工作情况，临时调配人力，各专业主管均应服从。 2.4如技工本身要求调换专业，首先由本人提出申请，写明调出理由，经本专业主管签署意见，上报工程部经理，工程部经理有决策权。 2.5工程部组织机构的调整，应申诉理由上报人力资源部，得到批准后，即可实施。 3日常报修流程 3.1外部门请修单，一律经由调度室登记、记录收到时间，由值班员标上达标工时。工程部发出请修单也经由调度室登记、记录收到时间，由主管标上达标工时。 3.2以上请修单按以下规定分列优先工作次序： 优先序列 种类 作出反映的时间 ⑴ 与消防和人身安全有关 8分钟内到现场并立即完成 ⑵ 与客人有关 30分钟内完成 ⑶ 设备故障－－影响到客人 60分钟完成 ⑷ 一般维修 本班范围完成 ⑸ 大修 一周内完成 ⑹ 新工作申请 按员工能力允许 3.3急修单应马上或在23小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，报工程部主管及工程部经理。 3.4请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响大楼正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。 3.5请修单完工后由主管每日汇总交调度室注销返回各部门，注销时应注明时间。 3.6对不能完成的请修单由值班员注明原因退回各部门，新工作应附上空白新工作申请表后退各部门。 3.7各部门提出的跟踪表由文员填写，将未完工项目交专业主管决定计划完工时间，该询问表一般应次日返回各部门。 3.8各专业主管对请修单实行计划管理，定额达标工时，注明要求完工日期。专业主管不允许将请修单积压在自己的抽屉里。除大项目或未明了技术要求的项目外，一般均应分配到员工手里，所有请修单应挂在专业跟踪板上，员工不能按期完工的请修单应提前通知专业主管，写明原因，并由专业主管重新分配。 4物资采购、领用与报废流程 4.1.物资采购流程 各专业组根据维修保养需要，填写“物资采购表”，经工程部经理审批后，报财务部，财务部检查仓库，如无此存库，财务审批后转采购部采购。对于常用的消耗品，应由各专业主管根据日平均使用理量定最低库存限量，同库房管理员监督检查。对低于最低库存限量的物品及时申报购买。 4.1.1工程所需物资，原则上均由采购部统一购买，由于实际难度较大，工程技术人员可协助，但一般不得自行采购。 4.1.2工程部要协助采购部进行多方案择优，防止采购质次价高，性能低劣的产品。 4.1.3对大宗用品或长期需用的物资，应与信誉好的供应商签订供货协议，形成长期的协作关系。 4.1.4所有优惠、折扣、赠送、回扣均归大厦所有。 4.1.5国外采购或金额较大的采购，应追加履行总经理室报批手续。 4.1.6无论是自提还是送货，均经仓库验收。 4.1.7验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。 4.2物资的领用流程 4.2.1凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。 4.2.2贯彻先进先出的发货原则，防止物资久存和老化。 4.2.3对有一定的经济价值的物品，应以旧换新。 4.3物资的报废流程 4.3.1物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值，不得继续使用时，应进行审查鉴定，经批准后方可作报废处理。 4.3.2报废物资需进库，统一进行残值处理，收入应归财务入帐，不得自行处理。 5档案管理工作流程 5.1档案是汇集和积累设备运行状态的最基本工作，是提供分析研究设备在使用期的改进，探索