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我国近 3 年房地产调控政策、 效果分析 项管 Q1542刘涵 我国近 3 年房地产调控政策、 效果分析 摘要 : 十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地 行 展， 至今日房地 行 已 成 我国 展的支柱性 ， 被社会各界广泛关注。 房地 行 的快速 展不 关系着人 的住房等民生 、 也关系着相关 的 展， 更是推 国民 展的重要 力。随着房地 行 展速度的日益加快， 房地 行 也暴露出了 多弊端和 ， 从土地 源管理制度的不完善、 房地 市 管不 格到投机性 房数量的猛增和房地 价格的非 理性上 等， 一系列 国家的 展、社会的和 定都有着非常大的 面影响。 保 房地 行 的持 、 健康 展， 中央政府出台了一系列宏 控政策 房地 行 行 整， 由于国内外众多因素的影响， 我国房地 行 宏 政策的方向也随着房地 行 的 不断 化而 整，表 出不同 期房地 控政策的目 和特点也有所不同 {1} 。基于以上 些特点，本文主要以我国近三年房地 市 控政策 研究 象， 通 整理 相关数据， 运用定量分析的方法分析国家近三年 控政策 房地 行 影响的效果。 近几年来房地 开 投 一直呈 快速增 ， 房屋价格 年高 、 居高不下， 在相 当程度上超出了民众承受能力； 房地 信 模迅速膨 ， 房地 抵押 款在信 中的 比重也在日益上升。 由于房地 抵押 款本身是一种 高的 款， 随着其 模和比重的 大，其 程度 体在不断上升， 种 一旦爆 ， 金融机构和金融体系造成打 的 重程度也在上升。 些 引起了政府和人 房地 市 能否健康 展的担 。 促 国民 定增 ， 引 房地 行 健康 展， 我国政府相 出台一系列地 房地 宏 控政策。 我国目前主要运用行政手段和 手段 两种手段房地 行管理， 用 手段 常依靠行政 力， 因此，很多文件主要是以国 院或者国家部委 的名 布的 {2} 。因此我 开始 找 料分析我国近三年房地 控政策，其分析 果如下： 2015 年央行降息 5 次、降准 金 3 次、 税 5 年改 2 年、二套房首付比例下 4 成、 公 金新政、房 6.15%直降至 4.9%?? 2016 年前半年降准、降息、降税、降首付促 楼 市成交 ; 后半年以 控 主，限 、限地，有效控制房价 快上 ，避免房地 泡沫。 2017 年 行一系列限 限 : 一、 房又 ，二套房首付比例上 10%；二、限 措施加 ， 首套、二套均 停 放 款期限 25 年（不含 25 年）以上的个人住房 款；三、企 房受 限，商 住房再交易需要 三年。具体分 如下列表所 : 1 时间 政策类别 政策内容 土地政策 土地执行“有供、有限” 财政政策 个人转让两年以上住房免征营业税 2015 年 央行降息 5 次 货币政策 央行降低存款准备金率 1% 二套房贷款首付比降至四成 财政政策 购买非普通住房、二套及以上住房，以及商 业投资性房产，均按照 4%的税率征税。 2016 年 货币政策 调整公积金贷款利率。 5 年以下 2.75%，其他 3.25% 贷款首付降低；公积金首 20%、商业贷款首 25% 2017 年 行政政策 认房又认贷 房地产企业和消费者可以根据调控政策更改其行为模式， 引导双方理性投资。 我国房地 产市场发展尚未成熟， 多数购房消费者的盲目跟风行为和预期心理会造成影响房价的上涨或 下降，甚至会导致房地产市场出现“过冷”或者“过热”现象。通过对我国房地产调控政策 效果进行分析、 评价，可以有助于房地产企业和购房消费者更加清晰的理解当前房地产调控 政策，准确把握当前房地产市场走势，避免盲目决策，减少非理性投资。与此同时，可以帮 助房地产中介、 金融机构等参与主体了解市场， 当房地产市场发生变化时， 能够及时做出应 对措施。更重要的是，可以有助于强化房地产调控政策的实施效果 {3} 。在研究实施调控政 策之后房地产开发投资和销售情况如下： 2015 年，全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年名义增长 1.0%（扣除价格因素实际 增长 2.8%），增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点。 其中，住宅投资 64595 亿元，增长 0.4%， 增速回落 0.3 个百分点。 住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.3%。2015 年，商品房销售 面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.9 个百分点。其中，住 宅销售面积增长 6.9%，办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%。商