东部核心商务区商住公寓调研报告(doc11页)_New.docxVIP

东部核心商务区商住公寓调研 报告（doc 11页） 东部核心商务区商住公寓调研报告 一:东部商务核心区域概况 东部商务核心区域,是北京市商务最集中的区域?它集三元桥燕 莎f建国门? CBD ,三大商圈于一身,形成黄金三角区。在这个区域 里?有进驻北京的大部分世界五百强企业?有大量的外资、合资企业, 也有北京市最优秀的写字楼。 这个区域是高档楼盘聚集的区懺,价格几乎都在10000元左右, 当然写字楼会更贵一些?可以用寸土寸金来形容这个地方。所以在这 里开发项目全都是大投入?拆迁大投入■设计大投入,包装大投入, 推广大投入?尽显高贵所在。由于这区域的甲级写字楼的价格非常高, 导致这里的公寓办公异常火爆?因为这里公寓的档次足可以和一些乙 级写字楼媲美甚至更高一筹。从而使这个区械的商住公寓逐渐流行起 来?演变到现在的一些商住公寓已经和一些甲级不相上下了。 二:调研范围 本次调研的范围是：西起东二环?东到东四环?南到建国门外大 街,北到北三环。 项目性质:具有纯商务公寓的项目 项目名称：第三置业,时间国际,钳宫国际,万达广场?华贸中 心?住邦2000,建外 心?住邦2000,建外SOHO ,华远尚都 际。 项目位置如下图: Pai Pai 三：项目各项分析 价格分析 价格分析表 项目名称 尚都国际 时间国际 第三萱业 住 邦 2000（- 期） 华贸中心 万达广场 建 外 SOHO 钳宫国际 公共部分 精装内部 简装 公共部分 精装修内 部毛坯 公共部分 精装修内 部简装 公共部分 精装修内 部韦坯 公共部分 精装修内 部毛坯 公共部分 精装修和 全部精装 修兼有 公共部分 精装修简 装 公共部分 精装修精 □这个区的公寓以高价著称.商住公寓更是如此，有的项目的价 时间 10 1 18 4 13 10 3 10 （月） □除了时间国际和住邦2000刚开盘以外,其他的项目均有涨幅f 楼层差价分析 200 由于建外SOHO在市场上的影响广泛,销售速度快,使得它是涨幅 最快的一个项目。钳宫国际则是涨幅最慢的一个,这也是由于其起价 不菲?使得其涨价空间很小,据了解￥白宫的项目销售也是一般。 □可以看出各个项目的楼层差价都比较平均，大概从50元到200 元f所以在卖办公楼时还需要楼层差价的。 口其中尚都国际还有亿元楼王,就是最上面三层r说明楼顶的价 i还是要体现出来的（但目前还没有卖出去1 朝向差价分析 1000 □商务公寓和办公楼的朝向取向大抵相同，都是以景观为主，如 建夕卜SOHO就是朝北的较贵,因为可以看到国贸等。 口但像钳宫这样的项目还是以东南的朝向最好，主要是它不是玻 璃幕墙,对采光面的依赖性还是较强的。 □所以像我们项目这样大玻璃幕的办公空间，朝向差价肯定是应 物业费分析 Z 1S 育 7, 1 WL J- YI z巒康朋朋蚪辭肿騎胪痢涉磐朋眇 该按鷹景观的差异进行调价。 口商务公寓的物业费,也是制胜于写字楼的法宝之一 ■图上显示 除了华贸和住邦是中央空调所以物业费高以外,其它的都是6元左 右。 □所以我认为商务公寓的物业费应以6元为标准,是市场的容纳 io后面我们会说到商住公寓的空调系统。 车位售价分析 _ _30 3otTF二 □从图上看车位一股都在16万左右r当然还有一项目没有最终 确定?说明对于办公楼来说车位一直是个大问题尤其是从住宅改为办 公的办公楼。有些开发商就想出了一些主意,如尚都国际将车位价格 抬得很高?为的就是增大办公楼的车位流通量,确保有地方停车。 □所以车位价格的设定和今后车位使用是有很大关系的。 项目规模分析  平米） 积（万 平米） 情 况 尚都 国际 1 10.9 10.9 1 7.93 1 商 务 厶 寓 时间 国际 2 ? 8 10 3 6 3 ? 4 1 公 寓， 写 字 楼， 商 务 公  寓 第三 置业 1.92 20 11 3 6.8 2 商 务 公 寓， 写 字 楼 住邦 2000 （二 期） 5 ? 4 25 21 4 4 1 商 务 公 寓， 公 寓  华贸 中心 35 100 5 1 1 3 商 务 公 寓， 公 寓， 写 字 楼， 酒 店 万达 广场 10 48 18 6 4 商 务 公  寓， 写 字 楼， 酒 店 建外 SOH O 12 .3 70 10 2 4 5 7 写 字 楼， 商 务 公 寓， 公  寓 钳宫 国际 4.2 20 2 ? 7 1 0 2 .48 写 字 楼， 商 务 公 寓， 公 寓 □例一代表先推出产品类型 □从规模上看，商务公寓的规模占顶目的比重不是很多,只有尚 都国际,和住邦2000基本上是全商务公寓而且体量也不是很大,这 说明这种纯办公的公寓还不能取代真正的写字楼。 口在市调中发现?几乎每项目最先推出的产品都是商务公寓,这 一点说明,开