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基建施工企业向地产开发业务拓展机会风险分析 -正略咨询 基础设施施工行业竞争激烈， 利润空间不断被压缩， 向地产行业转型成为众多施工企业 的首选，中建、铁建、西藏天路、深天健等上市施工企业均已涉足地产行业。笔者试从现金 流、利益相关方、 核心能力等方面分析施工企业拓展地产开发业务的机遇及风险， 为施工企 业向地产行业延伸提供借鉴。 一、行业匹配度分析 施工与地产开发能力匹配度低，但资金、资源、利益相关方、现金流等方面匹配度均 较高，存在较大的合作可能。 从所需核心能力来看，施工企业与地产业务之间虽然有重合部分，总体而言存在较大 差异。沿施工业务及地产业务的价值链进行梳理， 施工企业的核心竞争能力在于价值链的中 段，即成本控制及施工管理，而地产企业的核心能力在于价值链的前端，即资本运作、 项目 策划、品牌营销等，二者在核心能力需求上，存在较大差异。 从所需资源来看，施工企业与地产业务之间匹配度高。 对于施工企业而言，所需核心 资源在于政府关系和品牌， 对房地产开发企业而言， 政府关系的维护与品牌影响力同样是核 心资源所在，二者存在较大的重合度。 图 1 地产开发与路桥施工企业现金流对比 从现金流来看，施工企业与地产业务存在较大的匹配度。 从典型上市公司现金流表现 来看， 路桥施工企业的现金流较为平稳， 且呈季节波动， 房地产企业现金流周期较长， 二者 可以形成一定的互补关系（见图 1）。 路桥施工企业净现金流呈明显的季节性波动， 而地产企业处于长期负现金流状态， 周期 长，波动幅度大，对资金需求大，受政策、市场等影响大。因此，二者可以形成一定的互补 关系， 路桥施工可以为房地产企业提供相对稳定的净现金流， 平抑外部市场及政策风险， 地 产可以提供较高的利润率。 从负债结构来看，地产开发与施工企业之间负债结构不同，可以形成资金的融通，提 高整体资金使用效率，降低成本。 典型上市公司负债结构数据显示，房地产企业以预收账 款及长期借款为主， 二项之和约占到 60%，路桥施工以应付账款及预收账款为主， 二项之和 同样约为 60%，路桥施工的总体融资成本要低于房地产行业（见图 2 ）。 图 2 基建施工与地产企业负债构成对比图 利益相关方利益诉求有较大的匹配机会。施工单位、地产开发商、政府，三者之间存 在共同的利益诉求，有较大合作空间。 施工单位与政府： 基础设施建设资金需求较大， 各级政府债台高起， 融资困难， 越来越 需要施工企业进行垫支， 以减轻财政负担。 因此， 施工单位与政府之间的合作关系将更为紧 密，也为拓展地产开发业务提供合作基础。 施工单位与地产开发商： 施工单位与政府的合作中，将出现大量的应收账款，回款率 较低， 地产开发有望成为施工业务兑现利润和政府欠款的出口， 同时，施工业务能为地产开 发业务提供较稳定的现金流、低成本的项目前期资金及土地拓展机会。 二、存在的主要风险提示 公路 +地产的合作风险也不容小觑，主要风险包括：土地置换带来的政治风险、房地产 业务带来的资金风险、周期性强带来的利润兑现的风险，及市场带来的利润下跌风险。 政治风险。 通过政府对土地进行置换存在政治风险和法律风险。 一方面，按照法律规定， 土地购买必须通过招拍挂形式，资金管理需采取收支两条线，就地缴库方式（