认识楼宇的维修及管理.pdfVIP

如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 第 3 章 認識樓宇的維修及管理 3.1 簡介 疑難 –本章講述業主在維修保養及管理物業時經常遇見的疑難及其可能的成 因。透過所提供的資料，讀者可較容易掌握其個別物業的現況。 解決辦法 –第 4 章會就本章提及的疑難，建議一些解決方案以供讀者選擇，包 括詳細步驟、修正措施及方法。讀者在閱覽第 3 及 4 章後，可對樓宇的維修及管 理有較深入的了解，從而選擇恰當及合適的方法去解決問題。 維修及管理 –維修及管理的關係非常密切。樓宇的管理工作，除了保安及清潔 外，其實亦應該包括大廈維修保養計劃的統籌，以確保安全舒適的居住環境。正 如下文所解釋，監察樓宇的情況及其所需維修保養的工作，可與日常管理保安巡 查互相配合，以達到共同的目的。業主在安排個別管理員的工作時，應要求同一 員工同時進行以上兩類工作，會更為省便有利。 3.2 適時維修 預防勝於治療 –樓宇損毀可造成嚴重或致命的意外！其實大多數這類別的意外 的成因，都可透過明顯可見或可偵測到的癥狀及早發現。這些癥狀，若未能適時 正視及以妥善方法處理，不單可能導致日後嚴重的問題，引發故障或突然倒塌， 對生命構成威脅，更會令所需的維修費用提高。本章會在這方面提供一些提示， 以避免這類事故發生，及協助計劃將來的需要及相應的工作。讀者應細讀本章及 第 4 章，以便及早採取預防及修正行動，防止意外發生，避免收到政府的命令， 這亦正是適時維修的精神。 . 3.2.1 常見的樓宇損毀及其癥狀 (a) 背境 所有樓宇，不論其樓齡多少，都可找到不同種類及程度的損毀。以下各項 都會是構成樓宇損毀的誘因： 建築物料種類繁多，導致彼此未能完全互相配合； 建築技術或設計照顧不周而未能完全避免毛病； 工人技術水平不一致或未達標準； 使用不適當的建築程序； 因工地環境惡劣因而令施工質素降低； 自然損耗； 受污染物侵蝕；及 樓宇落成後使用不當。 1页 如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ (b) 樓宇損壞 樓宇常見的問題： 常見問題 癥狀 可能成因 第 4 章有關章節 (i) 天花板混凝土剝 表面出現水漬或銹漬、或有漏水情 在老化的舊式樓宇內通常可找到已損壞的混凝土。持續的漏水可影 4.1.1(a)(i) 落或批盪鬆脫 況 響混凝土內的鋼筋；摻雜了鹹水的混凝土，或受過重的負荷。 出現裂縫 表面隆起、大塊混凝土剝落，暴露 通常已生銹的鋼筋 批盪／瓷磚剝落 (ii) 外牆／窗戶、屋頂 出現水漬 造成外牆滲漏的原因很多，包括外牆有裂縫、蜂巢狀混凝土、窗戶 4.1.3 或天花板出現滲漏 漆油或牆紙剝落 防水接合膠有破損 、天台防水層損壞 、外置水管及排水管有破損等 。