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“旧改之王”佳兆业弯道超车可期 近期市场热议的房企融资“三条红线”以及房产预售制可能取消，对房地产市场的影响或远超预期，促使房企经营成长的逻辑发生根本转变。 房地产下半场，“高利润”必将成为房企成长的关键变量。存量博弈时代，手握利润肥厚的城市旧改业务、重仓布局粤港澳大湾区等区域的房企，不乏弯道超车之机。 这注定是中国房地产行业最特殊的半年。新年开春，凶猛的新冠肺炎疫情下，房企的生存状况令人“捏把汗”。随着疫情逐渐好转，楼市渐渐复苏，但调控政策也纷至沓来。 2020年8月20日，中国人民银行、住建部宣布了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这在房地产和金融圈都引发巨大轰动。“8·20座谈会”传递的内容及信号相当明确，通过金融机构投放融资规模来调控房地产将成为今后的主要模式。预计下半年开始，积极“降负债”将成为房企的主旋律。 同时，近日市场传言，政府部门正在讨论是否取消商品房“预售制”，试点现房销售的呼声再起。此外，拿了“地王”，有关部门可能考虑停止企业的发债，并不许按揭贷款。8月26日，又有6城被约进京開会，强调楼市调控基调、“提高政治站位”。 一系列的降负债监管举措之后，房地产市场或再度迎来变局时刻。那么，房地产下半场，谁会是“真正的王者”呢？ “高利润”房企的下半场 与以往不同，无论是房企融资“三条红线”，还是取消“预售制”、遏制“地王”，无不是剑指房企的高杠杆。在资金监测和融资管理规则下，凶猛激进的高负债房企模式或难以为继； 若取消“预售制”，房企无法获得大量的无息负债，其杠杆率势必迅速降低。房企“去杠杆”力度巨大，“地王”频现，高地价、高溢价地块太多的土地市场火爆历史将终结。 表1：至2020年中期佳兆业与部分同行的ROE数据对比 从财务的角度而言，房企争雄结果通常取决于销售净利润率、资产周转率和权益乘数三大要素，对应的财务模式无非有三种？高利润、高杠杆、高周转。不过，由于高周转的房企通常也是高杠杆，因此，房企的成长模式可粗略归结为两种，一种是“高杠杆、高周转”模式，其代表性企业如早前的龙头企业，以及目前的部分闽系、浙系和苏系房企； 另一种则是“高利润”模式，其代表性企业如早前的富力地产（02777.HK）、合生创展（00754.HK）等“华南五虎”，以及目前的佳兆业集团（01638.HK）、龙光集团（03380.HK）等房企。 按照前述宏观调控举措，房企时下盛行的“高杠杆、高周转”的时代必将一去不复返。政策的影响之深远或远超预期，势必促使房企经营成长的逻辑发生根本性的转变。大力度“去杠杆”举措落地之后，“高杠杆、高周转”模式或将没落。从某种意义上说，拼规模拼速度的时代过去了，房地产下半场，“高利润”必将成为房企成长的关键变量。 利润肥厚的“城市旧改” 尽管时下，规模靠前的房企全以“高周转”著称，但房地产的存量博弈时代早已开启，当城市开发容量日渐逼近土地总容量，不做城市旧改业务的房地产公司实难有出路。况且，城市旧改业务其实又是利润最肥厚的业务。 说到“城市旧改”，不得不提到被称“旧改之王”的佳兆业集团。 2020年8月27日，佳兆业集团公布了中报。数据显示，该公司上半年集团营业额约为222.97亿元，同比增加 10.9%； 公司拥有人应占核心净溢利达约34.61亿元。这其中最引人关注的是，2020上半年，佳兆业集团毛利润较同期增加12.4%至约75.39亿元，而期内毛利率增加0.4个百分点至33.8%。 在今年新冠肺炎疫情及金融市场剧烈震荡的背景下，佳兆业集团营业收入、净利润逆势创下两位数的同比增速，同时，其销售毛利率达到33.81%，ROE达到10.24%，难能可贵。 据统计，佳兆业集团的销售毛利率及销售净利率均创下了自以来的新高。Wind数据显示（表1），自以来，佳兆业集团的ROE持续稳定在2位数以上。 与利润最高的9家港股上市房企的ROE对比显示，2020年中期佳兆业集团的ROE为10.24%，仅次于融创中国的12.17%，高于另外8家同行房企。往前追溯至、及，佳兆业集团的ROE仍然在业内仍属亮眼。可见，其盈利能力持续在同行中遥遥领先。 据该公司董事局主席郭英成介绍，“目前有一个已引入合作伙伴的城市更新项目，毛利率已经达到60%以上”。他表示，毛利率方面，希望在行业中有更好的表现，保持较好的发展水平。 城市旧改项目一直是佳兆业集团最具有市场竞争力的核心业务，同时也是其高利润的基础所在。2020年上半年的合约销售中，城市旧改项目销售额占佳兆业集团整体销售的1/3，已经成为其销售贡献的重要来源，城市更新业务为之业绩贡献令市场瞩目。