上蔡县房地产市场现状综述.doc

上蔡县房地产市场现状综述 二零一零年^一月 1前言 为预测上蔡县苏豫屮学西地块开发的市场前景，针对H前上蔡县房地产的状 况进行调研，并作此综述。 上蔡县的房地产市场发展落后，在2004年以前基本没有商品房的开发。上蔡 县城坐落于原蔡都镇，主要有东关、西关、南关、北关四个村委会组成，县城土 地大部分为集体土地，国有土地也分别为各个机关事业单位所有。县城居民除少 部分机关事业单位有自己的家属院Z外，大部分都是在宅基地上自建的私宅。同 时，由于上蔡县是传统农业大县，工业和第三产业长期发展落后，造成城镇乡村 居民收入少，城镇居民的对改善性居住的需求量较小，农村人口很少向县城迁移, 城市化进程及其缓慢，县城城域框架在2004年以前的十几年屮基本没有大的变 化。 2005年以来，在全国房地产市场大发展的环境下，县城开始出现商品房楼盘 的开发。县城居民对居住条件改善的要求以及农村居民对城市教育医疗条件的需 求从需求方面刺激了上蔡县商品房市场的发展。 近两年，随着县城框架向西、向北发展规划的确立，以及新农村建设的进行, 房地产市场也进入了迅速发展吋期。多个新楼盘同吋在售，楼盘索质在激烈的市 场竞争下也大幅度提高，市场需求也十分的旺盛。 2目前县城楼盘分布情况 天城 ■ □ n n 蔡 侯 爲 | ps 大 樹 南 大 * 白 云 大 道 「乗“ 插大? 索大■ 明珠 御苑 1 ? * 大 天伦 现代城  项目名称 位置 开发商 项目规模 产品属性 销售情况 景贤花园 原西大街老鞋 河南 5力平米， 多层， 目前仅剩部分顶 厂 凯信置业 300户 现代风格 层 天伦 蔡祁大道与秦 驻马店 15万平米, 多层， 三期目前剩余30 现代城 相路交汇处西 天伦置业 1000 户 简欧风格 套左右 金石? 蔡都大道与秦 驻马店 8万平米， 多层、制层， 一期销售三分之 龙城御苑 相路交汇处 金石房地产 550户 现代风格 二 东城国际 蔡侯路东段 河南 12万平米, 多层、高层， -期推出250套, 东辰置业 1000 户 简欧风格 目前排号190个 明珠花园 蔡祁大道与秦 相路交汇处西 孟州市 明珠置业 8力平米， 600户 多层、小高 层、咼层，现 代风格 地基开挖屮 鑫地? 美景天城 秦相路北段 驻马店 鑫地置业 10万平米, 800户 多层， 现代风格 销伟部在建 3楼盘供给情况分析 3.1产品特点 由于土地规划、市场需求、建设成本等诸多方而的限制，H前上蔡的项H大 多以低层住宅为主，但H前新建项PI已经规划有小高层以及高层住宅楼。 建筑风格方面，多以简约的现代风格为主，外立面以灰色调、赭色调为主。 也有简单的欧式风格，大坡度坡屋顶加大而积的落地窗，在县城市场还是比较受 欢迎的。  龙城御苑外立而天伦现代城三段式立而美景天城主体结构天伦现代城大而积落地窗 龙城御苑外立而 天伦现代城三段式立而 美景天城主体结构 天伦现代城大而积落地窗 小高层、高层建筑由于建设成本高、销售价格高的原因，在县城市场发展较 少。景贤花园项H本来规划有数栋小高层，但后来也改为多层住宅销售。东城国 际项H二期将推出7栋17层的高层住宅，H前己经有很多客户表示出购买兴趣。 3.2户型分析 两房户型。两房户型在［T前各个项 两房户型。两房户型在［T前各个项FI屮数量占比较少，总数量约占20%左右。 但从市场的需求来看，这个供给比例是偏低的，部分年轻人和屮老年人置业对两 房有需求。两房面积一般在85?95m2o 东城国际两房90平米，南北通透全 明户型，客厅大面积阳台落地窗，两卧 室均有飘窗设计，卫生间干湿分离，还 设计了一个独立的储物间。这个户型在 该项戸屮比较受欢迎。 天伦现代城两房93平米，南北通透 全明。该户型比较常见，客厅有大面积 的落地窗。卧室、卫生间采用传统的设 计，缺少特点。 三房户型。三房户型在县城项H屮较多见，天伦现代城、景贤花园等H前已基本完工的项H绝大部分都是三房户型。在三房户型屮，又以三房一?卫的户型多见，但随着人们对生活隐私的注重，两卫的户型也很受追捧。特别是110多平米的三房两厅两卫，由于总价低，功能全，成为市场上的“抢手货”。 天伦现代城三房两厅一卫户型， 116平米。全明南北通透户型，客厅-餐 厅-厨房部分存在较大面积的浪费，卫 生间也没有做到干湿分离。 三室二厅二卫 三室二厅二卫 天伦现代城三房两厅两卫户型， 132平米。比较舒适的三房户型，整体 设计的重心位于户型的南半部分，两个 卧室和客厅面积较大，很舒适。但是， 北半部分的小卧室面积较小。 东城国际项H小三房户型，三房两 厅两卫114平米。该户型的关注度较高, 主次卧飘窗、卫生间干湿分离。II从使 用功能上來看和130平米的三房户型相 同，只是各个房间的面积紧凑了些。 复式户