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上海各区域楼市发展脉络 宝山篇 楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。 由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。也 正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，--些板块的市场表现异于整体市场 行情。我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供 应等多方而剖析各区域市场。其中屮心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成 为我们关注的重点。 栄山区n前已经基本摆脱原有“城屮村”的形象，正在朝着全面的城市化进程 而发展，本文着重介绍的是各个已经基本成型板块的楼市发展历程。 一、发展历程 宝山的得名來源于近600年前，当时宝山的滨江一带已经是重要的港口， 是兵家必争之地，曾经堆起过一-座土山当作航海标志，而后土山虽被塌毁，但名 字一直沿用至今。 如今的宝山区是在1988年1月,由宝山县和吴淞区合并而来,成立的初衷 是为了改变Z前城乡结合部发展不平衡、边界交错、管理权屈不清晰的混乱局面。 原宝山县撤县前，管辖的范围夬致为除淞宝、淞南、张庙板块和月浦板块蕴 川路以东地区外的其他区域。宋山县的罗泾、罗店、月浦一带是淞沪抗战的主战 场，区域内原木繁华的月浦镇曾是屮心区和港口、铁路、道路等建设的重点地区, 在战争的洗礼屮，房屋损毁严重，未能保存繁荣的街貌。宝山县解放后一直是上 海重工业及港口建设的重要基地，在蕴藻浜两岸建设以冶金工业为主的吴淞工业 区，在境内的沿江地区相继建成了全国最大的现代化钢铁联合企业——宝山钢铁 集团和全国最大的港口火力发电厂石洞口发电厂。 原吴淞区主要是指如今的淞栄、淞南、张庙板块以及月浦板块的蕴川路以东 地区（见后图）。H前的淞宝板块，作为JL海水陆的要塞之一，曾是抗日战争抵 抗H军登陆的第一道关口，是水路运输的重要口岸，解放后吴淞区经过数次辖区 调整，吴淞和宝杨两个客运码头周边区域始终是商贸活动最频繁的地区。 1988年刚合并的宋山区，与四年后成立的浦东新区--样，是上海市政府意 欲摆脱市区过于拥堵的“城市病”而开拓的城市新区之一，半初最先的设想是先凭 借宝钢的产业效应、沿江的资源和最靠近市区的板块起步来拉动整体区域发展， 经过数年的发展，又基本形成了宝山城市工业园、上海大学教育产业带等产业区, 大华、共康、共富等大型居住区。 按照近几年最新的栄山规划（2005-2020年），宝山将在此基础上分成上海 屮心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区三个片区。 上海中心城宝山部分以宝山外环线以内的地区为组成部分。主要形成丄海大 学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、 提升生活质量为规划H标。 宝山新城区位于外环线和郊环线之间区域，形成由淞宝地区、杨行地区和顾 村地区共同构成的“组合式噺城空间格局。 北部综合产业区为郊环线以北区域，规划形成以宝钢、宝山工业园区（北区） 为主体，与罗店、罗泾和月浦等产业配套区协调发展的宝山北部综合工业产业区。 并重点构筑宋山北部沿江工业带，将宋钢和宋山工业园区（北区）建设成为全国 重要的精品钢及其延伸业基地。 宝山建区21年来，区域交通环境不断得到改善，多条干道、高架延伸和辟 建、轨道交通贯通和公共交通审联形成多层次的交通网络。从1988年建区开始, 为配合住房制度改革，以大华集团为代表的一批以镇起步的集体企业纷纷改制， 通过大华新村售后公房资金回笼，为大华板块日后的成片开发萸定了基础；同时, 宗山城市工业园、上海大学新校区及其纳米科技园的成立，形成了区域较高端的 产业带，带动大华、张庙、大场开始出现居住区。 而淞南、淞宝则利用黄浦江、蕴藻浜长江支流，围绕吴淞地区周边外延发展 开來。随后，逸仙路高架、共和新路、屮环线、轨道交通1、3号线的贯通，顾 村动迁基地的大量人口导入，位于宗山屮部的杨行（西城区）、淞栄（东城区） 开始成为2003-2006年宋山楼市的牛力军。而之后有“黃金轨道线”之称的轨交7 号线的贯通预期，乂使得大华、大场、顾村、罗店组成的西侧区域完全申联起来, 大型房地产企业不断介入，成规模地开发出屮高档住宅小区，带动商业网点多点 开发。至此，除罗泾和月浦外，昔口遍地是农田、到处是工厂、局部繁荣的城屮 村典型区，已经基本摆脱城郊综合区的形象。 省友谊路牡丹江路罗店新城月店店★杨A顾村公园3号线cqcUNP缈空大1号线上海大学7号线、t MR代码 省 友谊路牡丹江路 罗店新城 月 店 店 ★ 杨 A 顾村公园 3号线 cqcUNP缈空 大 1号线 上海大学 7号线 、t MR 代码 13003 13007 13008 13101 13102 UiOi 13106 13109 13111 13112 13113II )1 泾泾 地区名琢 关淞斷過 张比thifi 人场血 VHW Hi