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违章建筑转让合同确认有效后的执行 ?危先平危雅芸 ［案情］ 2006年10月，肖某购买了杨某、曾某相互毗邻的两处私宅，将其拆除后重 新在原址建起一栋七层楼房（每层均为独立的套房），然后将每一层出售给不同 的人，其中陈某购买了第二层面积为120平方米的一套住房，当时双方书面协议 约定每平方米单价为700元，陈某先付了 7.4万元,剩余1万元约定待肖某为其办好 房产过户手续后付清。2008年5月，肖某将房屋交付与陈某时，陈某将所欠 1万 元及办证费用全部付清给肖某，肖某出具了一张收条，注明于 2010年12月10日 前为陈某办好房产证过户手续。可到期后，肖某未为陈某办理房产证。陈某诉至 法院，要求法院判决被告肖某履行办证义务。 法院在审理时认为房屋已交付给陈 某，遂认定双方所签房屋买卖合同有效并作出判决： 肖某在判决生效后十日内为 陈某办理房屋转让过户登记手续。生效判决规定的履行期满后，肖某仍未履行办 证义务，陈某便向法院申请强制执行。法院执行立案后，经过向房管部门查询才 得知，肖某无房地产开发资质，其改建房屋时未办理土地使用证和规划许可证， 当地政府已明确对私人不符合法律法规开发的房地产不予办证， 其所建房屋也未 进行产权初始登记，房管部门遂向法院复函无法协助办理产权登记或过户登记手 续。 ［分歧］ 审判实践中，违章建筑作为被执行财产的案件屡见不鲜，尤其是将违章建筑 出售后引发的纠纷近来呈增多趋势。对本案在执行时应如何处理，存在如下分歧: 一种意见认为，肖某属违规建房，只有在其依法补办有关手续，违章建筑从违法 转为合法，并由肖某进行产权初始登记后才能办理过户手续。 所以应中止本案的 执行，待肖某进行产权初始登记后再恢复执行； 另一种意见认为，生效判决将肖 某违章建起的房屋确认为合法，因此认定转让合同有效，进而判决肖某限期履行 办证义务，导致判决无法执行。属执行中发现生效法律文书确有错误，应按审判 监督程序进行再审后予以纠正。 ［解析］ 笔者同意后一种意见。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条规定，未依法登记领 取权属证书的房地产不得转让；该法第六十一条规定房地产转让或者变更时， 应 当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记， 并凭变更后的房屋 所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记， 经同级人民 政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 国务院 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条规定，土地所有权、使用权的变 更，自变更登记之日起生效。由以上法律规定中可以看出，未取得权属证书的房 地产不得进行转让；房地产转让时其物权在变更登记后才发生转移。 合法的房地 产未取得权属证书的尚不得转让，处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证 书，理所当然更不得转让。如进行转让，则属于非法转让；合法的房地产转让时， 只有在变更登记后才发生物权转移， 而违章建筑不能取得权属证书，无法进行变 更登记，故非法转让时当然不能引起物权变动。 从我国合同法相关规定中，同样 可得出上述结论，因为转让违章建筑的合同因其违反现行法律的强制性规定， 损 害社会公共利益而无效，因此，本案肖某将违章建起的房屋转让给陈某的行为应 认定为无效。 既然转让违章建筑的行为无效，就不能产生物权变动的后果。所以，本案原 判决未查明涉案房屋的来源及权属就认定转让合同有效，从而导致判决无法执 行。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意 见》第258条的规定，执行员在执行本院的判决、裁定和调解书时，发现确有错 误的，应当提出书面意见，报请院长审查处理。院长审查后，发现原判决、裁定 确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。 本案经审委会讨论决定再审后，如果认定双方之间转让房屋的行为无效的 话，各自所取得的财物应予返还。陈某应将房屋交还肖某，因肖某的行为导致合 同无效，肖某除返还购房款外还应支付利息给陈某。 （作者单位：江西省瑞金市人民法院 江西省大余县人民法院）