深圳鸿荣源地产熙园销售执行报告(158页).docx

1 1 深圳鸿荣源地产熙园销售执行 报告（158页） 承蒙信任，我司正式受托展开贵司香蜜湖?熙园项目之销售代理 事宜。我司香蜜湖?熙园项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论 证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交《香蜜湖?熙园营销策划执 行报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研 讨确认后作为销售工作的指引。 专此奉达！ 房地产 E 网 / 深圳市德思勤置业有限公司 倍讯易 http://www.pxyi .n et/ 养殖之家 / 目 录 A、市 场 调 研 分 析 ?…????5 香蜜湖片区市场调研分析 香蜜湖片区外市场调研分析 竞争项目广告统计分析 TOWNHOUSE市场分析 别墅市场分析 春 交 会 期 间 意 向 客 户 分 析 ■ ■ …..96 项 目 分 析 ?…..117 地盘分析 资源分析 项目SWOT分析 .立 …126 产品差异化建立 区域差异化建立 形象差异化建立 项 目 定 位 129 市场定位 物业定位 形象定位 客 户 定 位 131 意向客户特征描述 客户定位 主要客户群及需求分析 目标客户购买的决定因素 第 七篇 营销总纲 与 营销 阶 段. ??…136 第 八 篇 前 期 销 售 阶 段 .143 第 九 篇 内 部 认 购 阶 段 151 174 正 式 发 售 阶 段?… 159 持 续 销 售 阶 段... ?….167 推 广 费 用 安 排?? 173 第 十 三 篇 附 件 目 录.. 第一篇 市场调研分析 香蜜湖片区市场分析 香蜜湖片区一直被公认为集休闲、旅 游、度假、饮食为一体的高档社区。随 着深圳顶级豪宅代表 东海花园的开 发，加上地铁概念，中心区的进一步发 展，使该片区物业更受二次以上置业、 投资者的青睐。目前本片区及周边开发 及已售项目较多，如香榭里花园、俊安 苑、新天国际名苑、翠海花园二期、香 蜜湖豪庭、香蜜湖?水榭花都、香逸名 园、景秀年华、尊皇华府等。 以往的东海花园、香榭里花园一期、 万科城市花园等一批市场声名较响的豪 宅奠定了该区域物业的高尚地位，加之 片区之内以往的土地储备，预计今、明 两年将推出的大型高尚住宅项目至少在 四个以上，包括香蜜湖?水榭花都，东 海花园二、三期、香榭里花园二期、农 科中心农科广场项目、4.6万平米香荔绿 洲二期、10万平米以上的景煜花园项目。 翠海花 +* 4a 严； 俊安苑 香榭里 香蜜湖?水榭花 中心西区大型低密度高尚超大自然生态人文 社区，以其自然、生态与规模锁定大众的眼球，前 期广告宣传比较成功地树立起香蜜湖片区的高尚 人文生态住宅的地域形象。特别是户外广告牌的投 入，对宣传物业形象起到有利支持。营销推广以高 档TOWNHOUSE物业为制高点，最大限度提升 项目的产品档次。TOWNHOUSE的前期认购率高 达100%以上。现阶段受熙园春交会形象展示的影 响，部分高层客户产生犹豫。分期开发导致过长的 开发时间对客户有一定的影响。 客户特征： 年龄层较轻，基本为三口、四口之家 事业有成，认同香蜜湖片区 管理阶层、私营企业主为主 广东、潮汕人士为主 楼盘名称 香蜜湖?水榭花都 位置 香蜜湖度假村内 发展商 开发商：深圳市华龙房地产开发有 限公司 投资商：深圳国际信托 投资公司 广告代理 物业代理 广告代理：博思堂广告 物 业代理：置业国际（中国）有限公 司 建筑设计 柏涛建筑设计有限公司 园林设计 东方园林艺术设计有限公司: 建筑规模 容积率 占地 170,000 m2 建筑 230,000 m2 逾10万m生态园林 容积率1.4 建筑类型 高层、小高层、TOWNHOUSE （三 层） 配套设施 会所、异域风情露天酒吧、净菜超 市、幼儿园、小学、车位 —P 父通 21、105、113、209、213、222、 429、451、468、车公庙地铁站 面积 TOWNHOUSE 面积 250-320 m、 平面在售面积120-佃0 m  主力户型 三房二厅、四房二厅 物业管理公司 物业管理费 信托物管 物业管理费5元/ 价格（元/就） 一期 TOWNHOUSE 价格 15000 元/卅、平面在售价格10000元/^ 项目现状 现工程已动工，建筑已出地面 项目评价 前期形象推广比较成功，项目整体 开发时间过长，在香蜜湖片区是熙 园的主要竞争对手 东海花园二、三期 香蜜湖片区的豪宅代表。以其精致的园林， 高档的包装，漂亮的外观，受到客户追捧。从总体 销售的单位面积来看，160平方米的户型销售情况 最好。曾经创出每平方米售价15000元的天价，销 售非常火爆。一期形象的树立，对二期、三期的推 广起到非常有利的帮助 客户特征： 广东籍、 香 港 人 ( 后 期 移