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郑州二手房市场管理现状分析及相关建议 摘要：本文研究的是郑州市二手房市场的特征，研究的目的主要是为了更好地了解郑州市的二手房市场。通过搜集大量的资料和文献，本文从国内外二手房市场的研究现状出发，来分析郑州市的二手房市场。 关键词：二手房市场 郑州 管理 建议引言 当今房地产市场发展的炙手可热，全国各地都轰轰烈烈的搞起了 房地产，房地产这一行业确实给开发商经营商带来了丰厚的利润。 伴随着房地产这一产业的发展，二手房市场也在突飞猛进的发展。 二手房的交易量在北京上海等地日益增长，甚至达到了火爆的程 度。但是， 2008 年是不寻常的一年，全球金融危机的爆发给世界的 经济蒙上了阴影，尤其是两房（房利美、房地美）被政府的收购， 给房地产行业带来了沉重的打击。我国的房地产也不例外，也在遭 遇着金融危机的打击，致使各大城市的交易量直线下滑，购房者更 是小心谨慎都处在观望的状态，新房已如此的现状，二手房面对金 融危机又该何去何从呢？ 一、郑州二手房市场现状 郑州是一座具有悠久历史的城市，处在中原腹地，随着经济的发 展郑州在不断的成长着逐步成为国际化的大都市。中原崛起更是给 郑州这座城市带来了发展的机遇，郑州人口是相对较多的，对住房 的需求也自然而然的较高。房地产也不言而喻的成为经济发展的重 中之重。 郑州市二手房市场自 2003 年以来 , 一直保持快速发展的势头 , 2005 年实现了突飞猛进的跨越。特别是下半年 , 郑州二手房价迅 速上涨 , 在全国省会城市中排名居前。价格上升的同时 , 交易量明显放大。 2006 年, 郑州二手房市场跃度进一步增强。郑州二手房交易量在逐渐向新房交易量靠拢。虽然在过去的几年二手房的发展态势可观，但是在危机下的郑州二手房市场出现何种态势呢？郑州市二手房市场的前景会走向何方呢？在整个郑州房地产市场快速 发展的同时 , 一手住房与二手住房成交面积的比值呈现快速缩小的趋势，显示了郑州二手住房强劲的发展态势。二手房市场的重要性是显而易见的，随着政府出台的各种有关二手房的新政，国家宏观调控的实施，二手房市场势必进入暖冬。二手房市场的发展同时可以满足中低收入家庭对住房的需求。为经济、人民生活的持续稳定发展起着重要的作用。 二、郑州二手房市场管理的不足之处 郑州市还没有一个比较成熟的二级市场体制，对二手房的产权问 题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的 平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，主要表现在以 下几个方面。 供给和需求不平衡 一个完善的房产市场中，二手房的销售应是新房销售的 5 一 7 倍， 但郑州目前还远远没有达到这个比例，这说明郑州市房产市场结构 扭曲，处于不健康的发展状态之下。房产市场可以划分为投资型市 场和消费型市场。房产的迅速发展，使得投资型的房产交易迅速提 升。但同时，房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向， 消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市 场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合 理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。 产权不规范 由于我国体制的特殊性，市场上的二手房存在着多种不同的产权 状态，有已购公房、 直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、 商品房等产权方式，产权的确立情况十分复杂。现在郑州普遍存在 着二手房交易完成以后，部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题 的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少， 双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对 二手房交易市场的发展不利。 交易过程的信息不对称 目前郑州市二手房信息的提供主要是二二手房的卖方通过委托 中介机构或房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。 三、针对郑州二手房市场管理的措施建议 平衡二手房的供求矛盾 郑州市房屋存量交易和增量交易的比例严重失调，这一方面是因 为郑州市还处在增量型发展时期，对新增住房的需求较大，房屋市 场整体没有达到饱和。另一方面是因为由于市场环境的原因，大量 的存量房屋不能流人市场，存量房屋市场容量过小，使增量房屋市 场份额相对变大。对此，政府要采取措施弱化供给和需求中存