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房产中介公司培训资料
一、 房地产基础知识
1、 房屋分类 :
功能用途:居住用房(小区、高品住宅) 、工业用房(厂房、仓库)
商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学
校等单位用房);
建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他。
所有权归属:公房和私房
2、 房屋结构分类
跃层式商品房:上下两层楼,客厅为两层高,没有封。
复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高。
错层:房内高度不一致,一米以内分离。
多层:是指没安装电梯的。
小高层:指的是 20 楼以下的,称为小高层
高层:指的是 20 楼以上的
3、 房地产市场
一级市场:以土地为交易主体(亦称土地市场)
二级市场 : 开发商获得土地后,投入一定的资金建设,通过有偿或赠
与将产权转卖给需求者
三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括买卖、抵押、转让、租
赁
4、 土地出让权出让年限
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居住用地 70 年
工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 50 年
商业、旅游、娱乐用地 50 年
二、 相关税费知识
1、 卖方税费
普通住宅 140 平方以内
非普通住宅 140 平米以上
2、 买方税费
三、 中介流程
1、接客:始终面带微笑 ,投石问路,确认对方的需求(越详细越好),
找到共鸣点,聊取信任,使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣;
注意事项:一定要详细了解客户需求,客户性质(投资还是刚需) ,
首付多少,能接受价格等。
2、配对:尽可能的找到与客户需求相匹配的房源,但万不可自我设
先陷,若有性价比高的房源,大可引导。找到合适房源后,多约一到
两套做对比。注意事项:以往有很多老业务员都会自我设陷,总认为
客户的需求不会改变, 但往往都是这种自我设限与成交擦肩而过, 结
果客户在别人手里买了那套房源。
3、约看
对自己推荐的产品要了然于胸, (面积、价格、房型、朝向、付款方
式、看上去的视觉效果等等) ,付出你的激情,重复强调你所推产品
的最大优势及目前市场的稀缺性,隐约灌输意向概念, 为逼意向做
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好完美的铺垫。对报价的艺术:掌握好你主推的房源,在房东要求的
价格上多报一点,一般是成交价的 1.025 倍(视客户情况而定),其
他房源可以报底价或低价, 但不可以台悬殊, 影响主攻房源在客户心
中的地位,报价的尾数中尽量不要带 5 和 0 最好可以是到小数点后一
位,给其感觉没有还价空间。
4、带看
带看前的准备工作: A你的公务包里工具是否齐全(带看单、鞋套、卷尺) B 带看套数:一般不要只安排一套,但最多只能带看 3 套 C将房屋状态调整到最佳:管理好带看的时间,见面地点,路线安排及带看顺序的安排, 避免带看房源采光不好的时间段; 避免约在小区的大门口或是中介公司比较密集的地方,提前 15 分钟左右到等待客户。路线:以公司为终点,由远及近,以便拉回公司,坐下来谈。带看顺序:以 3 套为例,根据客户的需求,分成好、中和差,先带看中等给客户一个号的印象,再带看好的让之眼前一亮,最后带看差的,逼其做决定。
带看中的注意事项:
A带看大忌:冷场,没话和客户聊,但说话也可以,要注意水平。切
记不要说话过大或虚假的,客户虽然不说,但对你印象会大打折扣,
有的甚至在你这边看的房子在别处去成交也是常有的事。 若实在没有
话聊,可以拿周边的行情和你所介绍的房源做对比, 突出你的产品的
稀缺性及物有所值。优点重点突出,重复的强调,直到客户觉得听腻
这个优点了,其实他是已经接受了,缺点一笔带过(当然,不可避免
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的缺点也要提到,后用打的优点将其化掉,这叫缺点模糊化) 。
带看后的工作:
A尽可能的将客户带回公司,让其在会议室里面坐下来,安心的和你聊天,这时他才会将他的真正的想法讲出来,若看中该房源,首选不要立马逼意向,只是提到, 然后将我们的专业拿出来,告知他怎样才能以最低的价格买到最合适的房子, 再把我们的工作以及交易流程详细的和客户聊,再逼其意向。你将会事半功倍。 若看不中或还在犹豫,则当天直接做死, 告知房子已售, 让他感觉你推荐给他的房子都是性价比很高的房子,让他在下次再你这边看到合适的房子立马做出决定。
B及时给房东打电话,指出房屋的缺点及客户的反应,砍价。
5、逼意向
任何客户在提到钱的时候和平时说话时不一样的, 所以,逼意向也是测试客户的诚意度的好方法。 逼意向不是单纯的带看后的工作, 而是从接客到约看带看就要不断的重复。逼意向的时机 : 最佳时机是刚看完房子,对看中的房源还处于冲动期的时候, 。很多客户在冲动期没定下来,回去冷静考虑一下可能就会缩手,但如果是逼下来了,他考虑的就是有没有帮他谈下来, 而不是考虑要不要的问题了! 逼意向也是业务员的心态, 很多业务员都是逼啊 --=
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