华北区工程管理大纲.doc

华北区工程管理大纲 华北区屮海物业 工稈管理人纲 华北区T程技术管理部编制 《华北区屮海物业工稈管理大纲》 编审委员会 总策划：陈汉 主编：陈汉 执行主编：杨会军 编委：王春颖 徐鹏 王浩平 浮跃松 易拉克 张义民 2 刖吕 为了适应集团物业区域化改革，更高效的实现公司对设备、设施的保养维护的管控，提高 管理处白身的专业能力和服务能力，保障各管理处工程设备、设施的正常运行及完粥、完好, 降低故障率，提高维修及时性，展现屮海物业的T稈技术管理服务能力，提升业户满意度, 特制定此工程管理大纲。 本大纲作为华北区屮海物业T穆技术管理与服务的操作守则，指导管理处设备实施常态性 和周期性的巡、检、维、修工作，合理控制成木。 并依此评价、考核工程技术人员的专 业能力和行政能力。 目录 第一章物资采购程序 5 第二章设备、设施基础测量 12 TOC \o 1-5 \h \z 第三章设备、设施系统分类 13 第四章 设备、设施维护保养标准 18 1、 常态巡查 18 2、 备系统设备、设施专业维护保养标准 22 一、 供配电系统 23 二、 给排水系统 30 三、 电梯系统 40 四、 防盗监视系统 47 五、 消防系统 50 六、 交通道闸与门禁、对讲系统 55 七、 公用天线系统 59 公共设施保养内容 61 第五章设备、设施用T分析及能耗测算 64 第六章工程专业考核体系 第六章工程专业考核体系 65 第一章物资采购程序 为有效提高设备设施维护效能，及时为管理处物资采购提供有力保障，合理开支与成木， 充分体现公司对物资采购有效管控，科学设计物资采购稈序，做到“有标准，有保障，有管 理，有控制”，对申请、审批，采购、入库、出库、结算等程序进行规范，特制定木程序。 一、采购方式的认定 采购方式常见有以下三种。 （1） 月度计划采购 根据管理处公共区域设备设施维护刀度工作计划的需要进行的物资采购。采购的物资只用 于公共区域设备设施维修养护，劳动保护。月度计划采购需根据备管理处每月的工作计划（月 度工作计划根据年度计划生成，并强调完成的时间节点）编制物资采购计划，并经上级主管 领导审阅批示，方可实施。 适用于月度计划采购的有以下内容：公共区域设备设施的日常保养所需物资，公共区域设 备设施正常运行消耗的物资，公共区域设备设施口常维修所需物资，劳动保护所需物资。其 中公共区域是指《物业服务条例》中规定的涉及全体业户权利的区域，设备设施指的是当前 已配置的设备设施。节口气氛的营造，员工生活环境的改善，管理硬件的改善、添加、新增, 设备设施的大屮修、改造、更新或新增等不在其列。 （2） 急迫性应急采购 紧急预案的一部分，管理处遇紧急突发事件，处理时，所需物资无库存、从其他管理处不 能及时调拨，可灵活选择供应商从速进行的急迫5 性采购。应急采购在电话与主管部门及领导沟通获批后即可实施，事后必须书面报告。 适用于急迫性应急采购的有以下内容：突发设备设施故障停水、停电、停暖、停气、停梯 等影响业户正常生活的，设备设施损坏导致出现跑水、漏电及其他重大安全隐患等。 （3） 计划外采购 管理处遇到上级或业主对小区管理提出的合理意见与要求，限时改进（改进时间在本月度 内），所需物资库存不足，从其他管理处不能调拨，需先行书面请示领导审批同意后再行申 报物资采购申请麻进行采购。例如，公司对管理处进行联检时发现问题的整改等。这种采购 购买的材料不包括在月度计划采购中，优先考虑从集屮采购供应商处采购，因质量、工艺等 有特殊要求时，可以另寻专业供应商采购，但应遵循“货比三家的原则。 上述三种采购均应有完整的入库、岀库手续。所采物资不得脱离市场价；所送物资首次送 抵率不得低于90%,首次送抵率是指接到定单示规定工作II内送抵的物资总数与定单总数 的百分比；所送物资单项次品率不高于1%,单项次品率=单项物资次品数/该项物品采购总 数xIOO%；次品率不高于2%,次品率=次品总数/物资送抵总数xlOO%0 二、月度计划采购程序： 月度计划采购是最常见的采购方式，管理处应加强计划性，统筹兼顾，避免重复与漏项， 使I」常工作所需物资主要依托月度计划采购。 6 （1） 、采购计划的编制 采购计划，指的是采购说明和采购物资明细，由备管理处维修主任编制，管理处负责人核 定。 采购说明：根据管理处月度T作计划，确定所需物资的基木情况，并加以说明。采购说明 M该说明物资使用的事项，地点，以及使川的大概时间。采购说明应能够指导采购明细，而 非采购明细的汇总。 采购明细：依据采购说明编制，详细的描述采购说明中所提物资的类别、吊牌、型号、材 质等等。参照公司定期发布的《常用物资指导价》及供货商的报价确定商品价格，列出所需 数量，核定金额小计。采购明细填写电子表格《—年—月物资采购申报审批