无锡天安豪溪园前期市场产品定位建议-149ppt28m.ppt

城市印象;城市印象; 以全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国１.６％的经济总量。;城市经济定义;无锡北倚锡宜高速公路，东临沪宁高速，西南两侧濒靠太湖，方圆几百公里，大城市气势已不同凡响。 ;城市印象;关键词：; 无锡唯一的城市主动脉太湖大道； 被誉为未来无锡的“世纪大道”、“深南大道” 作为无锡市区目前规划等级最高的城市景观快速 干道，具有强烈的城市标志性色彩； 新人民大会堂、太湖广场、国际会议中心、五星 级凯宾斯基酒店、新体育中心均沿太湖大道一字 排??，因此沿线房地产发展想象空间巨大。;太湖大道区域规划图示;蠡湖新城区域规划图示;滨湖新城区域规划图示;本项目之于其间的位置重要性;太湖大道沿线以高层居住用地和综合性用地为主，区域板块成热点。;城市印象;土地出让节奏逐年加快，土地供应量成 几何倍数增长； 2004年，随着宏观调控的影响，无锡一 级土地拍卖市场重新回归了理性； 拆迁成本和拆迁难度加大，开发商开发 进度和周期存在较大的隐性障碍； 净地挂牌将成为土地拍卖主流，2003年 净地面积占供应总量的25%，2004年上升 至49.5%。但地价将逐年提升； 在供应结构方面，住宅用地和非住宅用 地供应量从2003年的0.75：1调整至2004 年的2.1：1，这将导致明后两年住宅市 场竞争压力的加大。; 无锡的房地产市场已呈现投资活跃， 供销两旺的良好局面 ； 2004年，由于受宏观政策的影响，其 投资增幅与去年相比有所放缓； 从预（销）售情况看，2004年住宅供 应量放大，这预示着明后两年市场竞 争压力和投资风险将不断加大； 从目前市场销售整体状况看，各楼盘 销售速度明显放缓。 在供应结构方面，2004年1-9月住宅 和非住宅（约33.6万平米）的比例达 到7.4：1，相比2003年两者之间 2.1：1的比例有了较大的平衡.; 无锡住宅市场的供应量呈“纺锤型”； 单价在2500-4500元/㎡之间的商品房是市场的主力供应房源，也是市场需求的主力段； 5000元/㎡以上的成交量却并不喜人，只占供应量的30%；;扫描无锡房地产市场发展态势——今年前三季度住宅成交分段面积、套数分析 ;从供应量图分析，别墅、多层住宅的供应量在增加，高层、小高层供应量相对减少，这 从侧面反映了城市扩容的结果：大量郊区、乡镇项目，经济适用房的推向市场。 从剩余量图分析，这说明了消费者对高层、小高层的接受度在逐步提升。由于别墅物业 供应量同比增加以及其销售周期较长，而导致其剩余面积增加。;[后市预测];城市印象;地块属性;地块参数;区域功能定位及基础设施发展规划 ;Strength（优势） Weakness（劣势）;市政建设;地块属性;区域土地开发情况;区域土地供应;楼盘名称;区域热点项目去化情况;区域热点项目去化情况;区域热点项目价格走势;区域热点项目热销原因;区域代表项目客群组成; 人们买房过去基本以自住为目的，而现在除大量新出现的一次置业者外，同时又有大量的二次、三次、多次置业者，其购房目的呈现多元化，既有自住，也有度假、投资等等。这就需要开发商更加关注不同需求，供应满足多元化需求目的的住房。;区域市场开发现状总结;这些因素使本案的上市时机，价格，产品规划等因素要尽量与 其它个案形成差异化优势，以使本案在激烈的竞争中脱颖而出。;——万科·魅力之城 ——阳光城市花园 ——金色江南 ——新梁溪人家 ——本项目;城市印象;目标消费群速写;;;消费者认可度;城市印象;中档住宅;城市印象;发展。;;锡城高端物业扫描 ;锡城高档物业分布;锡城高档物业特质分析;传统商业密集型典型物业;物业位置：县前西街解放西路 容 积 率：4.0 占地面积：约10000㎡ 规划面积：约40250㎡ 得 房 率：约78% 绿 化 率：约20%（空中绿化） 建筑楼数：2栋 建筑高度：高层（28层） 规划户数：217套 车位数量：1：1.5 公开日期：2002.5.10 入 住 率：70%;物业公司：银仁万科物业管理 物 业 费：2元/㎡·月 会 所： 对外营业，主要有室内游泳、健 身房、餐饮、空中网球场等，实 行会员制，年费2000元，可免费 使用会所内所有康乐设施，同 时 享有金樽轩餐饮9折优惠。;售价范围：约7000-8000元/㎡（目前二手房借鉴价格） 主力户型：约121-170㎡ 主力总价：85-140万元/套;外 观：主体采用高级自然面砖，裙楼采用花岗岩 门 厅：大堂及楼层通道达到星级装修标准 门 窗：高级防盗可视进户门，沿街