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房价难现普涨潮 杨现华 目前房企调控已经从宏观向微观渗透，监管已经介入房企营运层面。房地产行业或许正一步步进入“计划经济”时代。 从年初由疫情扰动导致对销售的悲观，到年底市场再次出现量价齐升局面，年的房地产交出了一份超预期的表现。以上海为首的一线城市房价又明显上涨，这会重演上一轮的一幕向全国传导吗？ 年，房地产销售一举扭转了年初疫情期间的断崖式下跌，销售面积和销售额再次创下历史新高，全国商品房销售均价无限逼近“万元时代”。 在房价中，一线城市房价又具有先行指标特性。上一轮楼市热就是从一线传导至二线，直至向县城蔓延。目前以上海为代表的一线城市房价已开启上涨行情，这让市场再度担忧。 但今夕不同往日。上一轮房价上涨的政策环境早已不复存在，“房住不炒”已成共识。目前房企调控已经从宏观向微观渗透， 监管已经介入房企营运层面。房地产行业或许正一步步进入“计划经济”时代。 h一线领涨 国家统计局发布的统计结果显示，年，全国商品房销售面积.亿平方米，比上年增长.%;商品房销售额.万亿元，增长.%。 从结构来看，商品房销售面积和销售额的增长主要依靠住宅，其他甚至构成拖累。其中， 住宅销售面积增长.%，办公楼销售面积下降.%，商业营业用房销售面积下降.%。销售额上，住宅销售额增长.%，办公楼销售额下降.%，商业营业用房销售额下降.%。 年，全国商品房销售面积出现下降后，年再度回升转正，而且销售额涨幅明显快于销售面积的增长，这一局面从年开始延续至今。在销售额增速连续快于销售面积涨幅之后，全国商品房均价距离万元只差临门一脚。 根据销售面积与销售额计算，年，全国商品房均价为元/平方米。年时商品房均价不过元/平方米，尚不到元。 统计显示，年全国商品房均价较上一年增长了.%至元/平方米，年涨幅.%。考虑到这是在年初疫情影响、销售大幅滑坡后的结果，即下半年房地产的销售更为积极。 年-月，商品房销售面积万平方米，同比下降.%;商品房销售额亿元，降幅达到.%。年上半年，商品房销售面积*****万平方米，同比下降.%;商品房销售额*****亿元，下降为.%。 直至年-月商品房销售额增速才首次转正，销售额为*****亿元，增長.%，-月份为下降.%。销售面积要到“金九银十”的传统旺季才持平。年-月份，商品房销售面积*****万平方米，同比持平，-月份为下降.%。直至年前月，商品房销售面积增速才年内首次转正。 与全国商品房销售年下半年才开始转暖、销售面积甚至年底才开始转正相比，一线城市的回暖要迅速得多，尤其是房价的涨幅更为明显。 以上海为例，中指院数据统计，年，商品房市场累计成交金额.亿元，同比上涨.%，累计成交面积.万平方米，同比下降.%。 上海房价从年月开启上涨行情，房价从*****元/平方米上涨至年月的*****元/平方米，期间成交均价累计上涨.%。在此期间，百城住宅价格上涨远不到%，上海涨幅远高于百城房价涨幅。 具体来看，年月开始，上海房价涨幅持续扩大，-月环比涨幅分别为%和.%，上半年累计涨幅达到.%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速开始放缓。 深圳楼市更是一马当先。据深圳市住建局数据，年，深圳新房住宅共成交*****套，同比增长.%，成交量为自年以来的新高。由于限价等原因，深圳一手房房价涨幅并不明显。“新政”可以看作是深圳楼市的分水岭，政策出炉后楼市迅速降温。 更加市场化的二手房市场中，国家统计局数据显示， 年全国个城中，深圳以同比.%的涨幅，居二手房价格涨幅首位。 一线城市房价涨幅在年四季度较为明显。由于疫情的影响，统计局披露的个大中城市房价在年一季度涨幅都处于稳中有降的状态，二季度反弹后三季度又走向分化。 年四季度，个大中城市中，新房价格上涨的城市数量已降至个（含）以下，而在二、三季度，房价上涨的城市数量都在个以上。不过四季度一线城市房价开始领涨。 根据统计局统计，年月，一线城市新房价格环比上涨.%，高于二线城市和三线城市的.%;二手房价格环比上涨.%，明显高于二三线城市的.%和.%。 从年房价走势来看，一季度遇冷、二季度回暖，下半年调控下房价涨幅回落。在年底一线城市房价反弹时，二三线城市房价基本保持稳定，并未受到一线房价上涨的影响。 需要注意的是，在“北上广深”一线城市中，北京房价基本没有太大变化。在严厉的调控政策、人口净流出和不断增加的供应面前，北京房价相对稳定。仅以存货为例，截至年末，北京新房处于高位，出清库存周期维持在约个月。大量的库存和不断增加的土地供应抑制了房价上涨。 一线城市房价率先反弹，之后往往会引发二三线乃至县城楼市冲动