房地产开发项目经营阶段的相关税费.docx

房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费 22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序 1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服务基本要求 8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 6、供暖费 房地产开发操作实务的程序主要包括以下 8 个工作阶段： 一、投资项目筛选，投资意向的酝酿、提出，编制、申报审批项目建议书。 二、编制、申报、审批可行性研究报告。 三、办理规划、设计方面的审批手续。 四、取得土地使用权，解决建设用地 五、房地产开发的房屋拆迁工作 六、列入年度投资计划，申办建设工程开工证和其它开工手续。 七、施工招投标、施工管理、竣工验收。 八、贯穿于以上全过程的市场调查、客户分、产品分析、定位及调整、销售代理商的选择和介入等与销售有关的工作，申报、审批销售（预售）许可证，进行房屋销售。九、开发项目物业管理和物业经营。 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、 民主化， 减少或避免投资决策的失误， 提 高项目开发建设的经济、 社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1) 项目概况； (2) 开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3) 市场分析和建设规模的确定 ; (4) 规划设计影响 和环境保护 ;(5) 资源供给； (6) 环境影响和环境保护； (7) 项目开发组织机构、 管理费用的研 究； (8) 开发建设计划； (9) 项目经济及社会效益分析 ;(10) 结论及建议。 可行性研究的工作阶段 1. 投资机会研究。 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，  即在一定的地区和 部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略， 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。 该阶段投资估算的精 确度为± 30%，研究费用一般占总投资的 0.2% ～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2. 初步可行性研究，亦称“预可行性研究” 。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可 能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达± 20%, 所需费用约 占总投资的 0.25%～ 1.5%。 3. 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策 的基础，是在分析项目在技术上、 财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在± 10%，所需费用，小型项目约占投资的 1.0%～ 3.0% ， 大型复杂的工程约占 0.2%~1.0%. 项目的评估和决策， 按照国家有关规定， 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目， 必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。 未经 评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按 5 个步骤进行： (1) 接受委托； (2) 调查研究； (3) 方案选择与优化； (4)财务 评价和国民经济评价； (5)编制可行性研究报告。 项目立项与企业登记 开发立项是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步，在以后的每个开发环节，都需要在 本阶段取得政府主管部门的批准文件。 对于房地产专营和兼营公司独自开发的项目而言， 在本阶段的主要任务是： 起草并向市计委报送项目建议书， 取得批准项目建议书的批复； 依据项目建议书批复， 编制可行性研究报告， 报市计委审批获准后， 项目即取得年度预备项目资格。 新成立的开发企业，在本阶段除以上任务外，还须办理企业注册登记和税务登记事宜。涉 外开发企业，在企业登记之前， 必须签定合资或合作合同、章程报送市经贸委审批，领取外商投资企业批准证书，并到外汇管理部门备案，办理外汇帐户开户手续。