地铁脱贫之道浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展.doc

地铁脱贫之道——浅析地铁运营与沿线物业的统筹发展 □作者：陈明峰 第一部分：地铁与城市发展的紧密关系 一、 地铁建设的效益 地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、坏保的轨道交通。除了为市民出行提供 快速、稳定的交通工具外，地铁的社会效益还体现在以下儿个方面： 1、 沿线商业提升生活空间和便利度 地铁成为城市生活重要的纽成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的閤业屮心、 办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的申务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿 线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。 2、 改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化； 地铁的快速便捷使城市的距离越來越近，城市的规模也因此对以发展得越來越大。 地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通丁?具的便捷接驳，使城市内与城市 间的距离大大缩矩，城市投资环境大大改善：城市距离格局变化，使人们居住在城郊、 工作和购物在城市屮心的生活匕经成为现实。 3、 为沿线土地带来增值 地铁的开通运营，带來了一种蕴含无限箭机的“地铁经济从而带旺一个片区，增加物 业升值空间。 国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%? 15%；原右区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。 ［例1］：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值 15%?25%, 1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%?25%。 对商业价值提升：一号线开通后，带动屮华广场商铺升值5%,流行前线的租金也上 升了近一倍多。 ［例2］：天津红桥区随若地铁一号线的建设以及各个公共建筑设施的完善，使得该地区 在2003年1月份区域综合指标达67.9点，较2002年12月上涨7.9点,增幅为13.2%。 二、 面临的困境：地铁投资巨大政府负担沉重 地铁建设的一个世界性难题是：地铁建设耗资巨大，建设周期很长。而其作为公益事 业，地铁只能以低廉的运价提供优质服务，不仅如此，地铁毎年还有大额的折IIJ费用、 资金利息和维修费用。因此，世界各大城市的地铁营运都足无法赢利的，必须山政府每 年给予财政补贴。 很久以來,多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模,传统的专款 政策山于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持续性。然而地饮一旦投入营 运，就很难停止运作，就象一台不断吃钱的老虎机，成为政府极为沉重的负担。 支持数据与案例 L地饮建设时间： 莫斯科地铁首期 5年（1931年开始修建，1935年建成通车。） 广州地铁一号线 5.5年（1993年12月28日——1999年6月28日） II.地铁造价?与其它交通设施造价对比： 地铁 人民币6亿/公里（一般为5~8亿） 磁浮 人民币3亿元/公里 轻轨 人民币1?5亿~2.5亿/公里 BRT （大公交系统） 人民币0. 2~1亿人民币/公里 m.经营成本往往大于运营收入 地铁单凭客流运件收冋成本在全世界都没有先例，以广州地铁一号线为例，投资122 亿，运营三年下來，平均每年运营收入在1.8-1.9亿元人民币水平，但就去年而言，运营 成本却达2.3亿元人民币。 四、难道地铁真的只能成为一条源源不断的流钱线吗？ 香港地铁是目前唯一打破“亏钱“规则的地铁。 事实匕，杳港地铁是H前世界上唯一经营获利的地铁公司。杳港地铁口 1979年底逐段 投入运背，经曹初期，是没有盈利的，英一是收入少，二是利息开支大。随着地铁各诂 投入运背，乘客杲不断増加。地铁公司口 1998年开始剔除沉重利息开支和其他经营费用 后，首次出现2亿元盈利。截至2000年上半年的20年半的时间里，逐步山前12年的亏 损,转为盈利,其中1998年的利润达到28.19亿港元；1999年盈利21.16亿港元,200 0年利润己经达到41亿港元。并曾在1997年及1998两年派发股息。 其最主要的两个原因是： ?地铁沿线物业的统筹发展 ?商业化运作的运营模式 以下对上述两点进行详细说明。 第二部分：地铁沿线物业的统筹发展 一、地铁商业运作发展沿线物业 [案例1]:香港地铁 地铁结合房地产开发可以三得益：一是通过地铁的延仲实现城市拓展的总体规划；二 是山地铁來建设新的住宅区，乂可为地铁带來新客流：三是可以用房地产的增值弥补地 铁运营的亏损。 香港地铁从修第?条线路开始，就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的?点是 它充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运卩发展车站及车厂上盖大型物业 方面获益良多。目前香港地铁己成为香港最大的房地产开发商。 曲于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地 产也不断增值。地铁公司充分运用这一优势，