XX物业公司工程管理概念手册.doc

PAGE 工程管理概念手册 目录 一、工程部员工职责…………………………………………………2-12 二、工程部的职责和任务……………………………………………13 三、组织结构工作图（已提供）……………………………………13 四、日常管理…………………………………………………………13-15 （一）、计划管理…………………………………………………………13 （二）、组织管理…………………………………………………………14 （三）、协调管理…………………………………………………………14 （四）、资料档案管理……………………………………………………15 （五）、安全生产管理……………………………………………………15 五、专业管理…………………………………………………………16-21 （一）动力设备…………………………………………………………16 （二）保安监控及楼宇自控系统………………………………………17 （三）消防系统…………………………………………………………17 （四）厨房、洗衣房、健身房及清扫设备……………………………17 （五）锅炉房……………………………………………………………17 （六）装饰保新…………………………………………………………18 （七）中、大修…………………………………………………………18 （八）能源、管理及节能降耗…………………………………………18-20 （九）对外委托保合同项目管理………………………………………20-21 六、岗位职责（已提供）……………………………………………21 七、工作内容及程序…………………………………………………21-79 （一）强电专业…………………………………………………………21-32 （二）设备专业…………………………………………………………32-41 （三）弱电专业…………………………………………………………41-48 （四）电梯………………………………………………………………49-55 （五）土建专业…………………………………………………………55-62 （六）锅炉………………………………………………………………63-75 （七）中控室……………………………………………………………75-78 八、专项管理制度……………………………………………………78-98 （一）工作分配及人员调配流程………………………………………78-93 （二）机房值班制度……………………………………………………83-84 （三）预防性维修制度…………………………………………………84 （四）设备巡回检查制度………………………………………………84 （五）机房“动火”制度………………………………………………85 （六）维修材料及工具领用制度………………………………………85-86 （七）机房锁匙管理制度………………………………………………86 （八）交接班制度………………………………………………………86-87 （九）档案借阅制度……………………………………………………87 （十）应急应变处理解决方案…………………………………………88 （十一）水质化验制度………………………………………………88-89 （十二）卫生制度……………………………………………………89 （十三）备品备件采购制度…………………………………………89-90 （十四）领料工作管理制度…………………………………………90 （十五）二次装修审图重点…………………………………………91-98 一、工程部员工职责 工程部的职务是负责设备的运行管理、维修保养、更新改造、监督大楼二次装修工程质量等工作。 工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与业户联系在一起。因此工程部管辖范围如下： 1、负责大楼供配电系统、电梯、空调系统、冷热水系统及地面管道、锅炉蒸汽系统的运行管理、设备维护、保养和故障检修； 2、负责大楼冷冻设备、送风排风设备的维修保养和故障检修； 3、负责楼宇维护和公共部位、室内装修设施、门锁维修维护工作； 4、负责大楼公共部分灯饰、灯具的维修、维护工作； 5、负责大楼动力及各系统的设备更新和系统改造； 6、负责油料、煤气及管道系统检查和设备的监督管理，对专业分包进行安全，监督等工作； 7、负责组织实施公共部位设备、设施、场地的改造工程。 甲）岗位责任制 1）部门经理 i）执行总经理的指示，直接对总经理负责； ii）对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的费用开支保持大厦管理及服务素质