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我国房地产去库存及风险控制 《河北金融》2017 年第 2 期 摘要：本文定义了商品房库存数量为新开工面积与销售面积的差额，对我国房地产市场库存与泡沫状况进行了定量估计，并对房地产市场高库存与高泡沫的风险进行分析，提出了房价特性是一旦形成“泡沫价格”，要么上升要么下跌，而不可能在泡沫下稳定价格。并对去库存与去泡沫相一致、防范银行风险等方面提出了对策建议。 关键词：经济金融；房地产；去库存；风险控制 一、对当前房地产市场状况的判断 （一）商品房库存情况 商品房库存一般可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指获得销售许可的待售面积（包含期房和现房）；广义库存则包括待售面积和未获得销售许可的施工面积。2015 年，全国商品房待售面积、当年销售面积、新开工面积分别为 7.2 亿平方米、12.8 亿平方米和 15.4 亿平方米，从待售面积这个指标看，我国地产库存问题不太严重，因为与 12.85 亿平方米的销售面积相比，只需 6-7 个月便可以完成去库存化。采用广义库存来衡量房地产库存状况更合适，房地产开发企业的当年商品房库存数量，为新开工面积与销售面积的差额，即我国商品房当年库存面积（当年新开工面积-当年销售面积）为 2.6 亿平方米；商品房累计库存呈逐年增加的趋势，16 年来（2000-2015 年）商品房累积库存达到 59.44 亿平方米，其中，商品住宅累积库存 27.5 亿平方米。以 2015 年商品房的销售面积 12.85 亿平方米来推算 ，商品房去库存需要 4.63 年，其中，商品住宅去库存需要 2.61 年，商品住宅去库存压力明显要小于商品房。 （二）房地产泡沫情况 2001-2015年全国商品住房年均上涨 8.68%，比同期年均商品零售价格涨幅（1.80%）高 6.88 个百分点，比同期年人均 GDP增长率（9.15%）仅略低 0.47个百分点，仅 2008年一个年度出现房价下跌的情况，2004年、2007年、2009年房价分别上涨 18.71%、16.86%、24.69%。房价一般应该略高于通货膨胀的物价上涨指数，而明显低于经济增长的速度，否则经济增长成果就被房价泡沫所吞噬， 不能带来人民生活水平的改善。 以购买力水平判断存在泡沫。世界银行认为，发达国家的房价收入的合理范围一般为 1.8－ 5.5，而发展中国家的这一合理范围被界定于 3-6 之间。我国房价收入比达到 7.16，明显高于美国、日 本、韩国（房价收入比分别为 3.0、4.0、3.8）等国，从国际比较表明我国房价存在一定的泡沫。对于北京、上海等一线中心城市，房价收入比分别达到 14.61、12.19 倍，明显高于全国平均水平，可见中心城市房价泡沫尤其严重。但据国家统计局最新公布 2016 年 2 月份商品住房的价格指数情况，深圳涨幅最高同比上涨 57.8%，上海、北京同比分别上涨 25.1%、14.2%，这表明房地产泡沫并没有自我消化能力，对于发生泡沫越大涨幅越大的情况，是因为投资品博弈并非以价值而是以筹码稀缺为标的，对泡沫房价“维稳”会事与愿违。 以房地产发展水平判断存在泡沫。即用存量房的价值与 GDP比值来估计房价泡沫程度。据侯为民（2014）有关研究估算我国存量房的价值与 GDP比值为 329.4%（丁峰估算为 385.1%），明显高于美国次贷危机前 2006年的 170%，与日本 20世纪 80年代经济危机前 1989年的 375%相当，这也表明我国房地产市场具有较大的泡沫风险。我国房地产占整个国民经济的比重明显过高，已经形成一个产业独大的特点，房价持续上涨的泡沫考验市场承受能力，美国在 2007年发生次贷危机引发全球金融危机，日本在 1990年由于房地产泡沫破裂导致全面危机。不应该认为中国就具有与世界经济规律不一样的特殊性，房地产泡沫可以无限扩张带来经济永远繁荣。 二、对房地产去库存与泡沫风险的讨论 （一）对房地产去库存的讨论 房地产在房价上涨预期下成为投资收藏品，导致房地产市场存在高库存与高泡沫的矛盾。我国房地产市场去库存的方法，应当从投资品属性向消费品属性回归，遵守降价促量的商品价值规律，通过降价促销促使商品房价值回归。这对房地产行业来说是一个痛苦的过程，当行业平均利润下降一些弱势企业可能在竞争中倒下，但指望以房价泡沫绑架政府产业政策，让央行为防止房地产泡沫破裂对货币政策长期放水，迫使民众永久把住房当作投资收藏品，这个风险是社会经济发展不可能承受的。房地产业也应当意识到房价上涨预期是供不应求，而房地产去库存本身表明供求关系已经逆转，如果凭借政府对房地产呵护的优惠政策，以涨价方式来诱导市场繁荣，走去库存与去泡沫化相反的途径，这种扩大泡沫的发展方式是不可能持续的。而且我国商品房供求矛盾已经出现拐点，商品房供求关系逆转也导致投资价值消失，商品房价值回归成为