(完整版)新版商品房买卖合同示范文本解读【卢照伟】.pdfVIP

新版《商品房买卖合同示范文本》解读 今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房屋产品的技术特性、开发商的开 发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。新颁布的商品房买卖合同的示范文本分为预售、 现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用的是预售版本的合同，该预售合同文本共 24 页、主合同条款 29 条，同时有 11 个附件，篇幅内容较 2000 版本增加很多，这种变化也 反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点。 一、示范文本的不统一性 部位 /编号 条款内容 小结 本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民 最新版本的《商品房买卖合同》 说明 1 共和国国家工商行政管理总局共同制订。 各地可在有关法律法规、规定的 示范文本，在全国范围内并非绝 范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 对、立即适用。 如果把 2014 年版本简称“新版” ，2000 年版本简称“旧版” ；旧版出台时中国房地产业 才刚刚起步，此后经历了十年黄金时代，旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商 总局直至 2013 年才发布新版的征求意见稿， 在此之前，各地房管部门已先后颁布了地方版本， 用于弥补旧版的模糊、空白和漏洞。 新版说明第 1 项的后半句尤需注意。允许各地在合法合规的前提下，结合地方情况调整 合同内容。也就是说，新版不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容 完善各自的执行版本，而不是绝对适用新版。可以预见，各地现用版本仍将基本执行，但会 根据新版精神做出微调。 目前，各地房产交易的官方网站并未将新版设置为可下载的合同。全国各地仍然运用现 用版本。但作为从业人员，我们应该提前拥有风险防范意识。 二、增加“专业术语解释” “专业术语解释”是新版的一个亮点。 商品房销售领域中的专业术语，对开发商可能是常识，对购房人而言却不易充分理解。 新版将“专业术语解释”列于说明之后、正文之前的醒目位置，帮助购房人更好把握合同中 专业术语的涵义，做到理解条款、识别风险、准确决策。 不过，当购房人对专业术语关键要素的认识非常清晰，房地产开发企业绕开法律规制的 某些行为将带来更高的风险。 1、商品房预售。 明确预售商品房的前提是房地产开发企业已取得 《商品房预售许可证》， 否则可能涉及欺诈行为和惩罚性赔偿。 2、法定代理人。 3、套内建筑面积、房屋的建筑面积。 明确了套内建筑面积和房屋的建筑面积的计算方式。 计算建筑面积的房屋必须层高达到 2.20M 及以上。概念引自《房产测量规范》第一单元附录 B 和第一单元 8.1.2。 4 、不可抗力。必须是（ 1）客观情况，而且无法（ 2 ）预见、 （3 ）避免和（ 4 ）克服，这 四大要素必须同时具备，否则就不能认定为不可抗力。如此一来，房地产开发企业不能简单 将违约归因于不可抗力而免责。 5、民用建筑节能。 6、房屋登记、所有权转移登记、房屋登记机构。 7、分割拆零销售、返本销售、售后包租。 《商品房销售管理办法》第十一、十二条禁止 房地产开发企业返本销售或者变相返本销售，禁止对未竣工的商品房售后包租或者变相售后 包租，禁止分割拆零销售。然而在商业地产领域，这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念 引自《商品房销售管理办法》第四十五条，目的是向购房人提示风险，造成对违法合同无效 的担忧，此类操作不再方便。 三、补充协议效力受到冲击 部位 /编号 条款内容 小结 对本合同中 未约定或约定不明 的内容，双方可根据具体情况签订书面补充 显失公平的补充协议可变更或 协议（补充协议见