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步行街还是不行街 “步行街”还是“不行街” ——“三门峡建业新天地 ?步行街”调查报告 一、调查的背景与动机 1、自 20xx 年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区 兴起，继而快速蔓延到全国。据国家统计局统计数据显示， 2001 年以后，我国 商业地产投资年平均增长达到 33%，超出住宅投资增长率 6 个百分点。可以说最 近几年我国商业地产热度很高， 发展也很快。众多投资主体认为商业地产盈利高、 市场需求大、宏观调控压力小，纷纷一拥而上，争抢这一块诱人的“香饽饽”。 2、较之开发商，投资者的热情也相当高涨。大部分商业项目的销售状况都非常 理想，大量投资者在“一铺养三代”这一古训的感召下急不可待地把口袋里攥了 多年的钱砸如其中。 以三门峡“建业新天地”这个项目为例， 曾创下 2 小时内清 盘的销售业绩。 3、表面上看，全国商业地产市场呈现出一种供需两旺、盛世繁荣的景象，可深 入了解发现， 其实当前的商业地产已经出现了很多危机， 最突出的是很多前期销 售火爆的项目到了后期却经营困难， 铺面空置率不断上升， 客流减少，人气缺乏， 纠纷不断。总之一系列的问题相继暴露， 困扰着开发商、经营者和投资者。 是“一 铺养三代”，还是“三代养一铺”？是“步行街”还是“不行街”？大家开始纷 纷呼吁冷静看待商业地产。 而对于“建业新天地”而言， 这些问题同样存在。 步行街销售时的火爆与现在的 冷清形成巨大反差， 我们面临的困扰与全国的大环境惊人地一致。 那么到底问题 出在哪？这是我所关心的，也正是本次调查所关注的。 二、调查目的 1、了解步行街现状，寻找其存在的问题。 2、了解消费者对步行街的认知情况，消费者的需求。 3、听取消费者、步行街经营者、商户三个群体对于步行街不同意见，总结经验 教训，探寻解决问题的办法。 三、调查对象与方式 本次调查主要针对三个不同的群体，分别采用不同的调查方式： 1、步行街的消费者。 2、步行街的经营、管理者。 具体说来就是商业公司和前期受集团委托负责商业经营管理的“河南德澳商业 地产投资管理有限公司”的工作人员、 管理人员。 主要采用深度访谈的形式， 对 其进行调查。 3、步行街内商户。 对这一群体同样采用的是深度访谈的形式， 通过面对面的交流， 听取他们的意见。 四、调查发现的问题 （一）消费者说 经过对消费者调查问卷的整理与分析，反映出以下问题： 1、步行街在三门峡市民心中的知名度是非常高的。在被调查的 200 个人中，只 有 4 个人表示不知道“建业新天地 ?步行街”，知晓率高达 98%。当然，简单地 知道并不是我们想达到的目标， 我们的目标是让更多的人了解步行街， 认可步行 街。 [NextPage]2 、在步行街有过消费经历的人数和没有在步行街消费过的人数相差 不大，各占 52%和 48%。但进一步了解发现，在步行街消费过的人大都没有把步 行街作为其购物的首选，消费的次数和频率也都不高。 （这两类群体在下文中用 “现有消费者”和“潜在消费者”指代） 3、对于潜在消费者，黄河路精品街、百货大楼、大张百货成为他们购物的三大 首选，分别有 50%、38%、36%的人选择到这三个地方购物。在此值得一提的是， 黄河路精品街和百货大楼在三门峡都属于历史比较长久的商业项目， 而大张百货 则开业不久，其成绩不可小视，在经营方面对我们有借鉴的意义。 5、在潜在消费者中， 48%的人认为不选择在步行街购物消费的原因是商品价格太 高，比例最大。这说明影响其购买决策的首要因素还是价格。另外，有