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房地产知识基础知识 1、五证： （1）《建设用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 （2）《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 （3）《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 （4）《建设工程施工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 （5）《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 。 2、两书：商品房使用说明书，商品房质量保证书。 3、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自 已拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。 4、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所 购房屋向贷款银行抵押的行为。 5、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得 商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。 房地产分类及权限 （1）住宅房地产（70年） （2）商业房地产（40年） （3）工业仓储房地产（50年） （4）办公房地产（50年） 住宅房地产又分为几种： 普通住宅：小区容积率在1以上，单套面积在140平以下，实际成交价低于同级土地上（平均土地价）住房交易价的1.2倍以下。（容积率在批地的时候已经确定下来了） 经济适用房：是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭有社会保障性质的商品住宅，有经济性和适用性的特点。（可转为商品房）（五年内出售有国家收回权） 城镇廉租房：指政府在住房领域实施社会保障职能只向有本市常住户口的非农业的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭提供租金补贴或以低价租金配租的有社会保障性质的普通住房。 商品房与经济适用房的区别： 经济适用房 商品房 性质 微利商品房 商品性质 产权 不完全产权 完全产权 销售许可 经济适用房销售许可证等五证 商品房销售许可证等五证 土地证 划拔国有土地使用权证及政府批准的年度计划 出让国有土地使用权证 价格 政府限价 企业自定 建设标准 户型、面积、档次等政府指导性 企业自定 规划设计 招投标 招投标或议标 开发建设 招投标（不得转包） 招投标或议标 物业管理 同普通商品房 按国家规定 抵押贷款 可以 按规定 商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。 大小产权房的区别 小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的所谓的“ 商品房”。 大产权房即“ 小产权房”的相对词，也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易，买的房建在合法的建筑用地上。 商品房价格由什么构成？ 由三部分组成：（1）成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等：（2）税金；（3）利润。 11、板楼和塔楼的优缺点： 板楼 塔楼 通风采光 南北通风采光 单面采光，无对流 空气 空气差 空气清新 使用率 80%左右 70%左右 楼高 矮 高 视野 差 好 物业费 低 高 抗震性 差 好 12、商品房销售有哪几种类型？现房销售和商品房预售有什么不同？ 目前，商品房销售分现房销售和期房销售两种。按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已到得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。 商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的房产交易行为。 13、什么是房屋的产权？ 以房地产为标的产权，称为房地产产权。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权