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第五章 物业服务企 业 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 1 第一节 物业服务企业的特点与 分类 ? 一、物业服务企业的概念 ? 物业服务企业，是指按合法程序成立并具备相 应资质条件、按照物业服务合同从事物业服务 活动的具有独立法人地位的经济实体。 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 2 第一节 物业服务企业的特点与 分类 ? 二、物业服务企业的特点 ? 物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具 有以下特点： ? 1 ．服务性。 ? 2 ．经营性。 ? 3 ．专业性。 ? 4 ．平等性。 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 3 第一节 物业服务企业的特点与 分类 ? 三、物业服务企业的类别 ? （一）从物业管理企业的组建来看，大致可分 为四种类型 ? 1 ．由房地产开发企业投资设立的子公司 ? 2 ．由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业。 ? 3 ．由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业 ? 4 ．按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组 建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 4 第一节 物业服务企业的特点与 分类 ? （二）从物业服务企业与物业的产权关系来看， 可分为两大类： 1 ．委托服务型物业服务企业。 ? 2 ．自主经营型物业服务企业。 ? ? （三）按股东出资形式来划分 1 ．物业管理有限责任公司 ? 2 ．物业管理股份有限公司 ? 3 ．股份合作型物业服务企业 ? 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 5 第二节 物业服务企业的设立 根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业 服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 ? ? 一、 物业服务企业设立的条件 （一）有限责任公司的设立条件 ? 1 ．股东符合法定人数； ? 2 ．股东出资达到法定资本最低限额； ? 3 ．股东共同制定公司章程； ? 4 ．有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构； ? 5 ．有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 6 第二节 物业服务企业的设立 ? ? ? （二）股份有限公司的设立条件 1 ．发起人符合法定人数； 2 ．发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定资本最低限 额； 3 ．股份发行、筹办事项符合法律规定； 4 ．发起人制定公司章程，并经创立大会通过； 5 ．有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构； 6 ．有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 ? ? ? ? 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 7 第二节 物业服务企业的设立 ? 二、 物业服务企业设立的步骤 ? （一）可行性研究 ? 1 、市场调查 ? 2 、综合分析 ? 3 、编写可行性报告 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 8 第二节 物业服务企业的设立 ? ? （二）物业服务企业建立的筹备 ? ? 1 、人才储备 2 、起草管理章程 3 、筹集资本金 ? ? （三）登记注册 组建有限责任的物业管理企业和股份有限物业管 理企业，登记注册时应提交的文件略有不同 ? （四）资质审查及税务登记 Edited by Z. M. Gu 9 2020 年 4 月 5 日星期日 第三节 物业服务企业运行机制 ? 一、 物业服务企业的组织形式 ? （一）物业服务企业的组织类型 ? 1 、实体型物业服务企业。一般属于大中型企业， 其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个 层次：（ 1 ）决策层；（ 2 ）管理层；（ 3 ）作业层。 这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提 供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性 强，但人员较多，不易转型。 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 10 第三节 物业服务企业运行机制 2 、管理型物业服务企业。大多是中小型企业，主 要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采 取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关 系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中， 经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。 ? 3 、顾问型物业服务企业。由少量具有丰富物业管理 经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是 以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、 但业务素质高。 ? 2020 年 4 月 5 日星期日 Edited by Z. M. Gu 11 第三节 物业服务企业运