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美国Public Storage五大特点确保自助仓储物业领袖优势 万变不离其宗：业务、策略、融资。只要做好这三个方面，成功并非难事 　　站在最前列，但不能被超越 　　—仓储物业领袖Public Storage Inc.　　　　　　　　　　 　　美国房地产行业细分的程度已到了相当惊人的地步。可以说有什么样用途的物业，就会根据这种物业产生出一个细分的行业领域及一些优秀的领军企业。从写字楼、住宅物业到医疗保健物业，莫不如是。Public Storage, Inc. (以下简称PSI)就是其中的一员，该公司现在是美国最大的仓储物业持有者和经营者。 　　1980年7月10日，PSI在美国加州以房地产投资基金(REITs)的身份正式成立。1984年10月19日，PSI正式在纽约 股票交易市场挂牌，成为一只上市的REITs。截止到2004年12月31日，公司通过直接或者间接投资，总共拥有1464处仓储物业，可出租的面积达到了8920万平方英尺。 　　遍及37个州的自用仓储业务 　　在很多人眼中，仓储地产行业还很陌生。PSI所从事的业务是提供仓储空间、仓储服务和管理，公司的主要收入来源是仓库出租的租金收入和物业管理费用。PSI每年的收入中有97%来自仓库的租金。其实，PSI从事的并非所有种类的仓储业务，而是其中的一类——自用型仓储业务(self-storage)。自用型仓储业务是为个人与公司提供各种用途的仓库空间和服务的业务，通常这种仓储地点的成本比较低廉。公司提供的仓储地点一般有两种，一种是完全封闭的保密型空间，客户在租赁了封闭的仓储空间后，这个空间就在合同期限内完全归客户所有。另外一种则是开放式的仓储地点，这类地点一般供客户长期停放一些大型的交通工具。 　　PSI所服务的客户主要包括个人和私有公司。不同的客户对于仓库的用途也有不同需求。个人通常租用PSI提供的仓储地点来存放家具、家电、个人贵重物品和交通工具等。而公司则通常用这些仓库地点来储存剩余库存、商业机密资料、过季货物和机器设备等。 　　PSI的仓储物业通常由3到7个单独的建筑组成。其中，仓储单位的数量在350个到750个之间。每个仓储单位的面积从25到400平方英尺不等。每个仓库内的高度为8到12英尺。这样多元化的仓库类型为不同的客户提供了齐全的选择。 　　PSI的仓储物业在区域的分布上非常广泛，遍及了美国37个州。这些物业通常坐落于大城市的中心或者接近大城市的地方，对城市中居住的客户提供了相当的便利。公司会有选择地把所经营的仓储物业建造在那些人口密集，居住区集中，且商业项目开发聚集的地区。当然，并不是所有的地区都适合把仓储物业建造在城市的中心。比如在一些人口过度密集的城市，市政府为了控制城市的建筑密度会出台一些限制性政策，直接导致了这些城市土地成本的增加，PSI在这种情况下就会选择距市中心较远的地方开发仓储物业。 　　五大特点确保优势 　　PSI从事的仓储物业经营和开发行业并不是一个可以轻而易举地攫取利润的领域。在美国，该行业的竞争非常激烈。从开始阶段的群雄割据，仓储物业已经发展到了高度整合的阶段。并且美国国内随着越来越多的资金流向房地产投资领域，仓储物业中的投资也日益增多。目前，除了PSI公司，其他的一些上市REITs和地区性的私人投资者也开始进入该行业。因此，公司在进行投资和收购等活动的时候，势必遭遇新竞争对手。 　　虽然竞争激烈，但是PSI对于自己在行业中的地位充满了信心， “我们相信公司管理人员在运营和融资上的丰富经验，再加上公司良好的资本结构，全国性的投资策略，物业的地域多元化分布，整体的规模效益和响亮的品牌一定可以让公司在同业竞争中占据有利位置。” 公司的CEO乐观地说道。 　　公司在仓储物业的经营与管理上确实有独到之处。首先，公司有着一套完整的销售系统和全国范围内的电话预定系统。这让公司能够迅速地得到市场信息，并及时地根据市场情况调整定价和销售策略。PSI还为客户提供一种增值服务，无论顾客在什么地方居住，他们只要拨打电话到PSI的任何一个仓储物业，就会被自动连接到公司的全国电话预定系统上。该系统会根据顾客的要求、所在位置、具体偏好等因素挑选出最为合适的仓储地点。此外，该系统还会向客户介绍其他服务种类。这套全国范围的电话预定系统让公司的销售更加具有效率。 　　由于PSI已经成为美国目前最大的仓储物业的拥有者和运营者，公司也因此获得了其他竞争对手无法比拟的规模优势。到2004年年底，公司在美国的37个州通过直接或间接投资，已拥有1464处仓储物业。出租的仓库数量也超过了74.8万个。随着规模的扩大，公司的利润空间也随之攀升，同时管理成本也得到大幅度下降。公司的规模效益还体现在广告和宣传上面。“因为我们的物业遍及美国将近80%的地区，所以，我们可以大胆地在全国的电视台作广