抵押物管理中存在的租赁风险与防范.pdfVIP

抵押物管理中存在的租赁风险与防范 由于目前经济处于下行期， 已经出现了不少抵押物恶意租赁的案 件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。 一、抵押权与租赁权相关法律规定 1、 《担保法》 第 48 条规定： “抵押人将已租赁的财产抵押的，应 当书面告知承租人，原租赁合同继续有效” 。本款主要规定，抵押人为 告知主体， 而现实操作中由银行进行告知， 同时抵押前设定的租赁权 不受抵押特权设定的影响。 2 、最高人民法院《关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题 的解释》第 65 条规定： “抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现 后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效” 。抵押权人在实 现抵押物权后， 抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁 到期日，不受担保物权变化影响。 3 、《物权法》第 190 条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁 的，原租赁关系不受该抵押权的影响 ,抵押权设立后抵押财产出租的， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 ” 二、恶意租赁的类型 1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放 贷； 2 、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空 抵押权； 3 、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规 避法律。 三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题 1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。根据现行《担保法》 和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁” 。 但租赁权的长期存在， 抵押权形同虚设： 一是承租人可主张优先购买 权，二是抵押物拍卖难度加大， 很少有买受人愿意购买租赁多年的资 产；三是抵押物的价值会大打折扣。 2 、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损 失应当赔偿。 《物权法》第 190 条规定： “抵押权设立后抵押财产租赁 的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权” 。应该说与银行的抵押权不 相冲突， 虽然承租人也知道， 抵押人办理抵押登记后租赁的， 租赁合 同对于受让人没有约束力， 租赁合同失效。 但是承租人也有对抗的理 由，一是承租人是善意， 假装不知道租赁的资产设定了抵押； 二是有 偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿； 三是租赁人逃匿或无其他 资产。承租人诉求不能得到满足时， 将矛盾转嫁银行， 誓死不交出承 租资产，无可奈何。 3 、恶意串通无法查证，只能按有效处理。由于目前没有严格执 行 《租赁合同》的登记制度， 银行无法查清租赁合同签署时间的真实 性。一旦出租人与承租人恶意串通， 倒签合同， 即将合同签订日期提 前到抵押登记之前， 并辅之假租金收据， 形成履约事实， 同样以法律 明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权，银行及至法院都 无法否定租赁合同的效力。 既然法律有明确规定， 且银行相对于承租 人来说，是“强者”，一旦形成大的争执纠纷，政府及银行管理有关部 门只能出面让银行妥协， 法院也无可奈何， 强制执行不了， 中止执行。 或者被迫承诺将抵押资产拍卖款， 先退租金、 补偿损失给承租人， 余 下交银行抵债，然而，所剩无几，不仅优先受偿权丧失了，且贷款本 金都难于收回。 四、 我行现行操作方法 1、 凡发放抵押贷款，抵押人须出具抵押出租情况的书面说明， 包括承租人基本信息、租赁用途、租期、租金收取情况等。信用社应 查验租赁合同原件，留存合同复印件，并由出租人、承租人在复印件 签名。未出租抵押物也要出具出租情况的书面说明。 2 、抵押物在贷款前已出租，贷款人应向承租人送达《告知函》 ，