建材市场可行性建议书.docVIP

第一章 总论 一项目背景 1.1项目名称 因项冃冃前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以“某某项冃 代表该项冃。以下简称“本项冃”。 1.2项目开发背景 XX某某项冃位于XX市XX路与XX路交汇处，属XX矿公司用地。宗地而积约4044 平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项冃地块为典型的城市二级综合用 地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌岀让后，XX市某某房产 开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年，在一般的商住用地年 限中使用年限是极高的，作为招商引资项冃，该地块开发也获得政府的人力支持， 将获得开发政策性优惠。 1.3可行性研究报告编制目的 （1） 在对项冃开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项冃所处的区位环 境，对该地块价值进行合理的评估。 （2） 对项冃可行性与开发经营提出初步意见，并对项冃的规划设计，功能分 区等提出相应的建议。 （3） 结合地块冃前的状况和特点，探索项冃开发方案在经济效益、社会效益、 环境效益方血的可行性。 （4） 对项冃开发进行投资分析和风险分析。 （5） 对项冃决策及其实施提出优化建议。 1.4可行性研究报告编制依据 （1） 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策； （2） 《中华人民共和国城市规划法》 （3） 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4） xx、XX房地产相关法律政策与文件； （5） XX市的招商引资政策； （6） 本项冃的详细规划控制原则； （7） 现场勘察和XX市房地产市场综合调研所得资料； （8） XX市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准; （9） 某某地产顾问机构所积累的专业市场项n操盘经验价值 二项目概况 2.1地块位置 本项冃地块位于XX市XX路与XX路交汇处，距XX山市民休闲广场约800米，对而为 XX市建材市场，周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内冃前以“街 铺商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。 四至范围： 东向：XX路 西向：XX院 南向:XX路 北向：XX 2.2地块规模与开发目标 本项冃宗地面积共4044平方米，按政府要求临XX路处退让红线3. 63米，实际用地 面积约3898平方米。 项冃拟建成地上共七层、总建筑面积在1.8万平米左右的商住楼，其中裙楼商业 部分为三层，单层建筑面积在3650-3800平米Z间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积 在7000-7800平米Z间。 另项冃拟建地下一层，规划建筑面积在2500平米左右。 2.3地块周边环境与配套设施 项目地块处于XX市“X广场,距XX市核心商业区域---“XX山约800-1000米。目前 周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状 况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施： ☆电力、电讯：接入本项冃 ☆给排水：管道铺设到位 大型汽车站：临XX路公交车站 休闲广场：XX市民休闲广场，距本项冃约800米 购物场所：300米内XXX超市及临街小型衙店 ☆娱乐场所：300米范围内无人型娱乐休闲休闲运动场所。 医疗卫生：项冃西侧为XX医院，往北500米为XX中心医院 教育文化、体育运动：XXX中心小学，本项冃500米半径内无人型体育运动 场地。 金融、邮政、屯信：邮政储蓄所，XX路农业银行，中国移动营业厅、中国 电信六亩塘营业厅、中国联通营业厅 2.4项目性质与主要特点 本项冃为商住综合项冃，定位为“主题商业+多层住宅叩勺发展模式。 项冃主要特点有： 5 项冃地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项冃的开发，但项冃地 理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 8 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特卖点。 11 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项冃开发。 15 项冃周边冃前的街区环境并不理想，人量中低档次的临街商业影响了项冃 地块的商业价值，增加了项冃开发难度。 18 项冃为XX广场周边的第一个代表型房地产开发项冃，成功开发后对芙蓉广 场商圈的形成有极人的推动和促进作用，将人幅度提升周边物业价值。 2.5项目地块价值分析 XX市商业核心区域为XX广场和XXlIlo XX商圈是以XX广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场、政府靠拢的市场 发展结果。XX商圈集中了市政府、检查院、法院、银行等人量的政府机关单位、金 融机构，也拥有人型的晶牌连锁零售新一佳超市、通程电器，12000平米广场使XX 成为XX最具商业价值的核心商业区域，且有取代XX广场Z势。 本项冃距XX商圈仅800米左右，XX商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区 域，提升其商业价值。本项冃势必首当其冲，受到XX商圈的影响。因此，经济发展 趋势、市民投资消费需求、XX商圈发展