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风险与机遇：金融视角下的中小城市房地产行业 近年来，伴随着房地产市场的快速发展，房地产贷款业务发展迅速；次贷危机发生后，隐藏在房地产行业贷款中的风险隐患逐渐暴露。为加强对房地产行业贷款的管理，进一步规范房地产行业贷款，促进房地产金融健康发展，中国银监会制定了《关于进一步加强房地产授信风险管理的通知》等文件，并一再重申对首次购房、二手房贷、首付款比例等的规定不变。为深入了解潍坊市房地产信贷现状，笔者选取了辖区代表性强、有贷款余额的房地产开发企业39家，贷款余额13.07亿元，其中贷款正常的35家，贷款余额10.6亿元，出现不良的4家，贷款余额2.47亿元；资产在2亿元以上的10家，占比29％；资产在1亿元到2亿元之间的6家，占比17％；资产在1亿元以下19家，占比54％。 潍坊市房地产行业贷款的特点 房地产金融业务快速发展。顺应房地产行业发展的规律，潍坊市银行业在房地产行业贷款上表现出先积极介入、再大力推广到日益理性、审慎经营的发展趋势，至20XX3月末，辖内房地产行业贷款余额达220.77亿元，占各项贷款总余额的12.36％，比年初增加21.11亿元，占全部贷款增量的7.74％。其中房地产开发贷款余额89.13亿元，个人住房贷款余额131.64亿元，分别占全部贷款余额的5％和7.4％。 贷款平稳增长，增速呈U字型。20XX6月至20XX6月，辖内房地产行业季均贷款增长12.61％；20XX6月至20XX12月，季均贷款增长仅1.6％；而20XX一季度贷款增长10.57％。增长表现出两头快中间慢的态势。自20XX下半年开始房地产开发贷款呈现出持续下降的趋势，第三四季度减少9400万元；受宽松货币政策和楼市回暖的双重影响，20XX一季度开发贷款净增11.39亿元。从个人住房按揭贷款情况看，为稳定楼市，促进房地产市场健康发展，潍坊市政府制定出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》、《潍坊市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见》等系列优惠政策，以拉动居民住房消费贷款，其中一些地方政府为鼓励居民购房，明确规定对购房者将给予1万元政府现金补贴，在政府优惠政策和利率下降的双重拉动下，个人住房消费贷款始终保持了稳定增长的发展态势，20XX实现增幅30％，20XX一季度增幅8％(见图1、图2)。 贷款质量总体较好，但波动较大。潍坊地区房地产贷款总体不良率较低，20XX3月末，房地产行业贷款不良率仅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。从趋势上来看，个人住房消费贷款不良率比较平稳，而房地产开发贷款由于四家房地产企业不良贷款的集中暴露，波动相对较大。 潍坊市房地产行业面临的问题 房地产销售疲软，成交量较小，导致资金回笼较慢。受当前国际、国内经济金融形势影响，房地产市场回归理性，部分大中城市房价出现较大幅度下降，影响了潍坊地区购房者的消费预期，观望气氛浓厚，导致房地产行业景气度迅速下降有价无市现象明显。据统计，潍坊地区20XX下半年开盘的楼房销售下滑迹象明显，销售率在20％～30％之间，与以往的一开盘就销售50％以上相比，销售率大幅回落，9月份潍坊城区的房屋销售仅成交40余套。从各县市区情况看，受旧城改造的影响，城中村建设导致房地产开发面积快速增长，房地产市场局部出现供过于求的现象。如寿光市20XX建成开盘销售的住房2292套，实际销售1120套，闲置率为51％；20XX建成开盘销售的住房1622套，实际销售481套，闲置率为70％。青州市20XX建成开盘销售的住房2961套，实际销售2820套，闲置率为5％；20XX建成开盘销售的住房3222套，实际销售2739套，闲置率为15％。 房地产开发成本较高、销售价格回落，导致利润空间收窄，还款压力增大。目前，房地产建造成本大致包括三个方面：一是建安费用，占总成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以来建筑类原材料价格出现先持续上涨后持续回落的状况，但由于房地产建造周期长，在行业景气时期建成的在售楼盘成本早已确认，但受新建楼盘封顶出售等因素影响，潍坊市房地产价格也出现小幅回落，但降价幅度不大，在中心城区的房地产价格始终保持在3000元以上。二是地价，占总成本的一半。近年来，全国各地房价的攀升主要的原因是地价的飙升，招、拍、挂的土地出让政策与开发商对房价心理预期的提高，导致地价一路暴涨。潍坊近两、三年来地价翻了一番，20XX推出的楼盘，大部分是近两、三年购买的土地，一亩地少则50万～60万，多则100多万。三是税费及管理费用，占总成本的15％左右。在房屋销售量萎缩及成本上升双重压力的影响，房地产企业的利润出现缩水，从与被调查企业的座谈中了解到，房地产毛利润率由年初的28.95％下降到当前的22.9