重庆A房地产公司J楼盘项目税收筹划.docxVIP

重庆A房地产公司J楼盘项目税收筹划 1 案例背景 1.1 A房地产公司简介 重庆A房地产公司于20XX4月13日成立，经营范围包括房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁等。 1.2 J楼盘项目 （1）楼盘信息。楼盘地址在重庆市南岸南滨路金辉段（铜滨公园旁）;物业类型为普通住宅;塔楼建筑样式。 （2）装修状况。毛坯;楼层高度为32层;车位数量为715个;物业费为3.8元/m2;建筑总面积为199 418 m2;产权使用年限为50年;地价为12 000元/m2。 1.3 用地规划方案 街边的商铺：临街的位置规划为商住房，其中商铺的建设面积约32 591 m2;高层电梯住宅：总建设面积约175 827 m2。 2 案例分析 2.1 土地增值税清算单位的选择 房地产公司同时开发多种项目时，核算单位不同，所缴纳的税额也不同，可分开核算，也能合并核算，这两种方式所缴纳的税额是有差异的，这就为税收筹划提供了空间。采用合并核算通常会为企业带来更大的税收利益，但有时也存在分开核算收益更高的情况。如果有某项工程的施工时间长、规模大，则要按区域或部分确定清算单位。 （1）税收筹划的依据：该税目清算单位基本都是房地产项目，若具体项目属于分期，那么清算单位也按分期算，项目中的住宅有普通式也有非普通住宅，因此要分开计算税额，概括而言，清算单位的划分实质是为了适应清算工作，要依据具体开发状况做出不同的划分。 （2）税收筹划的思路：本文例举的项目中既有普通住宅也有商业地产，按照税法规定，其土地增值税可以以产品开发类型为清算单位，将住宅和商业地产分为两个单项工程，也可以以开发单位即整个开发项目为清算单位对土地增值税进行清算。由于分开清算与合并清算的土地增值率可能会有所不同，其使用的土地增值税税率相应也不同，所以土地增值税就不同。 （3）税收筹划方案如下。 方案一：土地增值税以房地产开发单位进行清算，即将住宅、商品房和车库合并进行清算。 项目名称及金额：总收入为220 000万元;前期工程费为1 400万元（可扣除）;财务费用为500万元;房地产开发成本为25 000万元（可扣除）;管理及销售费用为6 000万元;建筑安装工程费为2 500万元（可扣除）;配套设施费为990万元（可扣除）;设计费为700万元（可扣除）;城建税及教育费附加为11 000×（3%+7%）=1 100万元（可扣除）;营业税为220 000×5%=110万元（可扣除）;（房地产开发成本+土地取得成本）×（20%+10%）为19 500万元（可扣除）;土地成本为40 000万元（可扣除）。 土地增值税为123 400×50%-96 600×15%=47 210万元;税后净利润为（220 000-11 000-1 100-40 000- 25 000-6 000-500-47 210）×（1-25%）=66 892.5万元。 方案二：土地增值税以房地产开发产品为清算单位，即对商业用地和住宅分别进行清算（商铺面积占总建筑面积的11.99%，住宅面积占总面积的88.01%）。 住宅类销售总价为171 880万元。其中：住宅销售平均價格为11 000元/m2;住宅销售总价为162 115万元。车位销售平均价格为150 000元/车位;销售总价为9 855万元。商用类销售总价为45 182万元;总体销售额为217 062万元。 商业用地部分：总收入为44 900万元;前期工程费为179万元;财务费用为57万元;房地产开发成本为4 199万元;管理及销售费用为700万元;建筑安装工程费为3 800万元;配套设施费为130万元;设计费为90万元;城建税及教育费附加为2 300×（3%+7%）=230万元（可扣除）;营业税为44 900×5%=2 245万元（可扣除）;（房地产开发成本+土地取得成本）×（20%+1+10%）为10 528.7万元（可扣除）;土地成本为40 000万元（可扣除）。 扣除项目金额为230+2 245+10 528.7=13 003.7万元;土地增值地为44 900-13 003.7=31 896.3万元;增值额与扣除项目金额的比例为31 896.3/13 003.7=245%（所以适用税60%，速算扣除系数为35%）;土地增值税为31 896.3×60%-13 003.7×35%=14 586.5万元;商铺部分利润为（44 900-3 900-4 199-700-57-2 245-230-14 586.5）×（1-25%）=14 236.9万元。 住宅开发部分：总体收入为175 100万元;营业税金为17