整体物业管理方案.docVIP

幣体物业管理方案 第三部分整体方案（技术部分） 第一节管理机构 我公司总经理主管物业管理工作的总体规划及重大事项的决策；公司各职能部门具体落实 总经理物业管理方血的决策并监督、检杳和指导备管理处的T作。下设立管理处，为内部独 立核算单位，实行企业化管理，坚持“以物养物，取Z于民，用Z于民”的原则，侣导“精益 求精，团结奉献的工作精神，追求经济、社会效益和环境效益并重,长期为客户提供更安 全、更文明、更整洁、更方便的工作和娱乐环境。 一、外部组织体系图 外部组织体系图说明： 1、 物业管理处与物业公司系隶属关系。 2、 物业管理处和区建设局、市住宅局是业务指导关系。 3、 物业管理处、区政府、工商、税务、公安等构成监督协调关系。 二、 物业公司人事组织结构图 三、 管理处组织结构图 2 组织机构图说明： 1、组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处主任负 责制。各管理处设客户服务屮心，行使管理处对客户服务的全面职能；实行整个疾病控制预 防客服中心整体管理和分片管理相结合的管理方式。 2、管理处管理工作流程 一、整体运作流程图 整体运作流程图说明： 1、 整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧 密衔接，既无盲点，又无积淀。 2、 整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照我公司IS09001质量管理体系进行 运作。 3 3、所有运作过程均有严格的监控保证，充分体现管理效率。整体运作流程将实施电脑化 管理，从任务的下达到完成的检杏都实现智能化、电脑化。 二、 内部运作流稈图 内部运作流程图说明： 1、 在内部运作流程设计屮，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指 挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和有点，有 效保证管理及时到位。 2、 操作层职责明确，T作程序有严格的质量文件进行规范，并在权限范围内最大限度调 动员工的工作积极性和主动性。 三、 具体丁作流稈图 （一）物业管理工作流穆图 5 （二） 服务工作对口图 （三） 保安工作流稈图 7 （四）维修工作流程图 （尢）清洁.保洁管理流程图 （六）绿化管理流程图 9 第三节管理工作计划 木中心区物业管理工作是一项系统工程，为实现既定日标，从系统要素配置到系统整合优 化，都须认真分析、详细计划。根据新接管物业丁?作的一般规律，为使木中心区物业管理始 终处于有序、高效状态，我们将按照前期管理、验收期管理、常规期管理三个阶段，拟定管 理工作计划。 （一）、三期管理丁?作计划 保证进驻木屮心区步伐及时、有序，迅速实施对木屮心的有效管理，为客户提供快捷，周 到的服务。 本计划适用于进驻本屮心区的前期管理、验收期、常规管理的三个阶段。 10 （二）、工作流稈 1、主要丁?作内容（I）前期管理工作计划 时段划分：白确定物业管理单位起至工程验收止。 目的：早期介入、屮心区设施场地布置建议、完善管理方案、为后期管理提出建议。③ 工作重点：组建丁?作小组，研究规划设计意图，熟悉规划设计和建设情况，与工程规划设计, 施工单位沟通联系，从物业管理角度，提出合理改进建议。对木中心区建筑特色、使用功能、 设备设施进行更加细致全面的调杳研究，完善物业管理方案。④ 人员配置：木看精干高效 的原则，按部门职责根据人员配备图进入。⑤主要工作内容 11 成立工作小组实地调研。 与物业产权单位联系，了解工程概貌及木屮心区主要功能。 收集有关木屮心区建筑、水电、平面布置等资料，进行分析研究。 对本屮心区公共设施、场地、功能、外观等提出建议。 组建物业管理队伍 根据本屮心区的实际情况，确定管理组织机构。 根据木屮心区的实际情况，确定人员的配备和培训。 制定管理规章制度 起草本中心区管理方案细则。 起草各项规章制度。 研究确定物业管理VI识别系统。 落实完善管理及办公条件。 （2）接管验管理工作计划 时段划分：白工程验收起至全面验收完成 日的：本着对客户高度负责的态度参与工稈验收，严格按照规定接管楼宇验证和竣工验 收全部资料。做好接管筹备工作。 工作重点：木公司管理人员及部分员工到位，在公司经理领导下的各项目验收工作有序 进行，资料建档。部分岗位员工岗前培训陆续开始，接管筹备工作全面展开。④人员配备: 验收期人员配置木着合理、充足的原则按工作需要配备。 ⑤主要工作内容 组成验收小组和办公机构，提前派出部分工程技术人员进入现场，了解整个楼宇内装配的 设备设施。熟悉其构造、性能、产地等情况，为入住后的管理、养护打好基础。主动与物 业产权单位联系，协商楼宇交接问题，如商定交接注意事项和口期等。与木屮心区物业产 权单位共同制定验收方案，统一验收标准。 准备接管楼宇验收的表格资料： 木屮心区楼宇接管验收表 消防设备接管验收表