房地产集团公司可研阶段成本估算作业指引.pdfVIP

房地产集团公司可研阶段成本估算作业指引 1、流程节点说明： 1.1 市场开发中心 1.1.1 红线内地块考察 1.1.1.1 了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用； 1.1.1.2 了解地质情况，以便确定桩基、土方费用； 1.1.1.3 了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以 便估算景观成本； 1.1.1.4 了解场地内是否有拆迁建筑物； 1.1.1.5 了解场地内是否有河流、箱涵、鱼塘或水塘； 1.1.1.6 了解场地内是否有高压线通过，如果有是否需要埋地或改变走向； 1.1.1.7 了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有是否需要搬迁或改 变走向； 1.1.2 红线外地块考察： 1.1.2.1 了解红线外水（给水、污水） 、电、气的接驳口位置，以便估算费 用； 1.1.2.2 了解红线外是否需要新修建道路、高架桥等。 1.1.3 政府规划要点： 1.1.3.1 了解需要修建的市政公用设施（如邮局、公厕、居委会、电信、医 疗、垃圾站等）； 1.1.3.2 了解政府规划要求的绿地率、容积率、商业面积、物业用房面积、 车位要求等。 1.1.4 报批报建费； 可参照 《建设工程项目政府规费表》，提供成本核算中心收集统计相关费用； 1.2 营销管理中心 1.2.1 是否带精装修；装修标准；如：可视对讲的品种（黑白、彩色） ； 1.2.2 各产品售价；车位售价、可售率； 1.2.3 销售费用；一般要求是不高于销售收入的 3 ％（参考）； 1.2.4 相关配套，如：是否引入公交线路；学校、幼儿园； 1.3 设计管理中心 1.3.1 设计管理中心需要按照估算表格的格式提供完整的规划指标， 成本核 算中心需要根据政府规划要点和相关资料核实规划指标的完整、准确性； 1.3.2 明确各产品类型的建筑面积是否等于可售面积， 一般可售面积≤建筑 面积，明确各产品类型是否有赠送面积； 1.3.3 明确规划指标表中架空层车位的面积是否含在各产品类型的建筑面 积中，如果没有需要单独计算架空层车位面积； 1.3.4 结合政府规划要点及营销管理中心提供的车位配比要求， 核实设计给 出的车车位数量是否适合； 1.3.5 核实设计给出的单位车位面积是否适合， 一般露天车位 2.6*5.5=14.3 平方米 / 个，架空车位 17～22 平方米 / 个，地下车位 35～45 平方米 / 个，地下人 防车位 50～60 平方米 / 个； 1.3.6 提供各产品相关含量，如：混凝土、钢筋等； 1.3.7 提供计算项目总负荷数；以估算计算室外高低压电气设备成本； 1.3.8 提供室外智能化；发电机负荷数；消防等专业方面的数据； 1.3.9 配合设计费估算； 1.4 财务管理中心 1.4.1 行政管理费； 1.4.2 资本化利息； 1.4.3 营销费； 1.5 成本估算注意事项 1.5.1 经验数据、含量一定要参考最新、产品类型最相近的数据； 1.5.2 材料价格一定要参考最新的招标数据； 1.5.3 估算项目必须全面，切忌漏项； 1.5.4 车位建造成本＝建造成本亏损＋成本预留， 成本预留按照财务制度执 行，特别注意人防车位是不允许预留成本， 全部为建造成本亏损摊入可售产品之 中； 1.5.5 公共部位装修需根据产品的市场定位来进行估算，如外立面选材、大 堂、电梯厅、阳台栏杆等； 1.5.6 估算中要考虑预留 30～40 元/ 平方米的变更签证费用及一定的不可预