娄底市娄星区房地产发展情况调查报告.docVIP

关于娄底市娄星区房地产市场的调查报告 一、导言 近年来，随着社会经济的发展，城市化进程加快，我市房地产市场发展迅速，人民的居住条件和城市形象得到了极大的改善。但受经济发展，国内大环境和其他因素的影响，我市商品房价格近几年快速上涨。针对这种情况，我们在5月26日专门对我市娄星区房地产市场进行了详细调查。试图通过对此次调查的分析，了解消费者对娄底市娄星区房地产市场的看法以及对娄星区房地产市场的一些情况。 二、研究设计 文献回顾及评论 在2003年以来的房地产业宏观调控中,中央政府综合运用了产业政策、土地政策、货币政策、税收政策等各种手段,对房地产投资与房价进行调控,出台了大量的相关政策。然而,2008年的金融危机彻底打乱了决策层的调控步伐, 2008年9月16日央行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率,标志着5年多来的紧缩性政策转向,同时各地房地产市场一片萧条,深圳、上海、北京等地的房价大幅下挫、现房市场零成交、土地屡屡流拍、购房者断供之声不绝于耳。当大部分人沉浸在对房地产市场的悲观之中时,不知不觉迎来了2009年楼市的“小阳春”,到了2009年下半年,房地产市场一扫阴霾,各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面,房价记录已成为历史,出现了没有最高只有更高的态势,逃离“北上广”的呼声反映了很多大城市无房者的无奈,随着2009年9月1日国土资源部发布的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。 关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度。对这一轮的房地产调控的效果,何艳(2006)认为:一是普通商品房供应增加,小户型房价上涨得到一定控制;二是投机行为得到抑制,外资炒房更为规范;三是信贷收紧,购房者更为谨慎;四是房地产开发企业囤地囤房受到抑制。众说纷纭，对于房地产价格的发展趋势。我们特意开展了这次调查，倾听我们三线城市房地产开发商及消费者的心声。 三、结果 调查期间，我们通过对消费者进行问卷调查、现场访谈等方式，对娄底市娄星区房地产市场有了比较深刻的了解。 消费者对娄底市娄星区房地产市场看法的基本情况。 根统计，虽然近几年房价持续上涨，但对大部分消费者来说，目前娄星区的房价在可以接受的范围之内。但由于消费观念不同，部分老年消费者认为商品房价格有点偏高。 对于购房要求，绝大多数消费者都希望购买现房，现房免去了质量与宣传不符的担心。特别是青年消费者购买现房的要求达到了80.8%。同时我们也了解到，有不少的房地产开发商也乐意卖现房，现房销售是一种销售策略，是市场成熟的表现，说明了消费者和消费市场的成熟。因而开发商只能去选择或者是适应这种越来越理性的房地产消费市场。消费者最中意的就是小高层楼房，对于那种高于15层得高层住宅很少有兴趣。 随着社会经济的不断发展，对于娄星区房价的发展趋势，所有年龄段的消费者基本上都认为未来几年内娄星区的房价将会继续上涨。这给他们造成了一定的压力，大部分消费者在娄底买房所能接受的最高单价是3000/平方米。 随着社会的发展，人们的生活品味也在提高。人们现在在买房时不仅考虑硬件设施，同样也考虑软件设施。在同类型的商品房中，价格相近的情况下，小区内的公共设施是否完善也成为消费者考虑的重要因素。小区内的体育、娱乐、休闲设施，教育设施，艺术文化设施以及小区内的景点都是消费者考虑的重点。 四、讨论 从图表的相关数据可以看出，不同年龄阶段的人对于房地产的相关问题具有不同的看法。可以得到下面结论： 总的来看消费者认为娄底娄星区的房地产价格是在他们的承受范围之内的。其中老一辈认为现在娄底房价贵了一点，原因可能是因为他们在这一片土地的居住时间长而难以理解房价的过快上涨以及和他们的消费观念有关，而中青年消费者可能消费观念以及知识的构成更加趋向现代社会而有不同观点。 现在不同阶段消费者由于经济条件以及社会因素和消费习惯的差异，45岁以上的消费者自建房的比例较高，同时他们在选房上更加喜欢现房，而45岁以下消费者由于上述原因更趋向于商品房和租赁房。所以房地产销售重心应该更趋向中青年消费者，满足他们的消费习惯和喜好。 消费者支付的手段多样化，随着第三产业的发展，金融机构相关业务的增多和完善，商业贷款逐渐成为人们付款方式的主流。而一次性贷款等仍然是付款方式的重要组成部分。 随着娄底经济的不断发展以及国家相关政策和房价开发由一线城市向二线城