商业规划方案解析.docxVIP

皓月集团长春项目商业布局规划提案 方案 2 愚谷智业商业管理顾问有限公司 2007年7月6日 方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示， 在 深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下， 通过集团与城市规 划及土地部门的沟通及争取， 扩大本项目容积率， 突破项目原有建筑 的规模，实现地区标志性建筑的目标。 使本项目在商业形态和业态组 合上更加丰满， 竞争实力更强。 达到开发小以及持续经营利润的最大 化。 一、项目规划说明 将本项目调整为地上高层写字楼部分局部 18 层；总建筑面积达 到 24521平方米，容积率 2.4 。（写字楼部分增加 7层、4392平方米） 目的：通过高层部分的加层， 给建筑设计更大的空间， 实现标志 性建筑的可能。突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。 意义：最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量， 实 现长期持有物业的价值。 3F— 18F:星级时尚商务酒店+写字楼 2500平米酒店式公寓 +8700平米商务写字间，以小户型为主，首 先满足办公需求，其次适合整体经营需求， 并考虑该部分后期可销售、 或转换概念以住宅推向市场。 、项目规划经济效益分析 1、基础数据表 项目 规模 单位 备注 项目占地面积 7200 :平方米 容积率 2.40 总建筑面积 24521 平方米 商业面积 9109 平方米 商务酒店公寓面积 2515 :平方米 写字楼 8200 平方米 地下车库设备间 4348 平方米 地下车位113 绿化率 21 % 2、项目成本投资估算表 单位：万元 序号 项 目 金额 估算说明 1 开发建设投资 1.1 土地取得费用 3500.00 拆迁补偿费用含在内 1.2 配套设施建设费 603.21 按246元/平方米计算 1.3 前期费用 122.60 可研及调研、地质勘探、规划设计、监理等， 按50元/平方米计算 1.4 建筑安装工程费用 4045.96 按1650元/平方米计算（经验值1250） 1.5 代收代缴与行政性收费 318.78 消防、人防、卫生防疫、物业管理基金等， 按130元/平方米计算 1.6 其他费用 245.21 绿化、道路及园区公共配套设施费，按 10C 元/平方米计算 2 招商费用 按照租赁收入的1/12计算 2.1 财务费用 按信贷计利率8%, 2年 3 不可预见费 按照1%+算 4 项目总投资 8835.76 不含财务成本部分 3、投资情况分解 具体成本如下： 1、集中式商业建筑安装及配套成本： 2702.70 万元 二集中式商业面积X单位平方米造价 =9109 m2X 3000 元 / m2 =2732.70 万元 2、 公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本： 1303万元 二公寓酒店面积X单位平方米造价 =10715 mX 2000 元/ m =2143.00 万元 3、 停车场及设备间建筑安装及配套成本： 804.8 万元 二停车场及设备间面积X单位平方米造价 =4348 m2X 2000 元/ m2 =869.60 万元 合计：项目建筑安装及配套成本为 5745.30 万元。 （建安及配套成本追加 840 万） 项目总体投资为 8835.76 万元。 二、租赁物业总收入预测 净租赁收入 租赁收入来源于两部分： 集中式商业的租赁收入和广告位的租赁 收入。 【集中式商业的租赁收入估算】 本项目集中式商业可租赁面积为9109 平方米，按照平 均59.4元/平方米?月计算，即每年平均租金为 649.29万元/年。 1、 第一年集中式商业的年租赁收入估算 二商业可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率 =9109 m2X 712.80 元/ m2.年 X 80% =519.43 万元/年 2、 广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的 20%估算） 第一年的广告位租赁收入二集中式商业租赁收入X 20% =519.43 万元/ 年 X 20% =103.88 万元/年 3、酒店式公寓及写字楼租赁收入估算 二可租赁面积X单位平方米年平均租赁价格X出租率 = 10715 m2X 468 元/ m2.年 X 75% =376.10 万元/年. 物业租赁总收入 ==商业租赁 +公寓租赁收入 +广告位的租赁收入 ==999.41万元 /年. 初步结论 : （1）本项目计划需要总投资 8835.76 万元。 （2）项目收益：租赁收入（税前） 999.41 万元/年。 项目预计投资回收周期 项目总投资宁物业总收入==8835.76万元宁999.41万元/年+5%逐年递 增系数 =7.92年 项目总利润 = 优良产权物业 +第一年 999.41 万元租金收益 基本结论： 通过前期市场调研分析情况来看， 我们认为本项目地理位置优越 的地理位置及核心汽车产品的