山东铭苑住宅小区开发建设项目投资分析报告.docVIP

项目申报单位情况 1.1项目法人简介 1.2项目申报的理由 TOC \o 1-5 \h \z HYPERLINK (Weakness) 本项目投资较大，建设初期资金筹措压力较大，建设单位应制 定周密的融资方案，以确保项目建设顺利进行。项目建成后资金的 回笼速度是影响项目效益的关键因素，应注意在建设初期就做好营 销工作，以确保项目取得良好的经济效益。 三、 机遇 0 (Opportunity) 1、 城市发展提出了更高的要求 从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好的居住环境, 对居住小区的功能、环境、提出更高的要求。居住区向配套、坏境、 物管和教育的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。 2、 项目规模适度，项目方案设计新颖，有机会引领住宅消费时 尚理念，建立良好的市场形象，使项目持续市场旺销的势头。 3、 本项目周边企事业单位有供电公司、蒙##泥厂、银麦啤酒有 限公司、公路局、一屮、汽车站等单位。各单位效益良好，购买力 旺盛，能为项目带来稳定的客源。 四、 威胁 T (Threaten) 同业竞争是项目所面临的主要威胁。##县房地产业近两年发展 较快，先后成立有5家房地产企业强势入主##房地产市场。各公司 相继推出各种档次、规模不一的住宅项目，尽管本项目具有独特的 竞争优势，但仍应注意提高小区的建设质量和综合配套水平，加强 小区的物业管理，建出自己的特色，形成独特的风格，从而在同业 竞争中脱颖而出，独具领先优势。 另外，受国家宏观政策调控，政府采取的抑制房价上涨等政策 的影响，市场供求关系将发生一些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓, 这也是一个值得注意的问题。 2.4建设规模和内容 序号 名称 单位 数据 备注 1 项目总用地面积 平方米 17984 2 总建筑面积 平方米 27550 住宅面积 平方米 26500 商务面积 平方米 1050 3 总户数 户 240 4 居住人数 人 750  5 建筑系数 % 28.2 6 容积率 1.53 7 绿化而积 平方米 4373 8 绿化系数 % 35 木 项 目 用 17984平方米，总建筑面积27550平方米，绿化面积4373平方米， 建筑密度28. 2%,容积率1.53,绿化率35%,总户数240户，居住人 数750人。 2.5 土建工程 项目主要土建内容为6个砖混结构单体建筑，基础采用钢筋混 凝土条形基础，持力层为第二层强风化凝灰岩，fak为400kpa；其 中3栋为六层，2栋为五层，1栋为4层总建筑而积27750平方米。 绿化面积4373平方米。 2.6配套设施 一、给排水工程 1、 给水方式 本工程由刘洪路引入一根DN150的给水管主管道，主管道末端设 消防栓处，管径不小于DN100,引入开口处设计量水表一只，管道在 小区内坏网布置，本项目供水由##县自来水公司城区供水管网提 供，水量充足，水压高、水质好、无需再增设加压站和水二次处 理设施。 2、 排水设计 小区总污水量以本区居民生活用水及公共设施总用水量的80% 计。生活粪便污水经化粪池处理汇集后，排入城市污水管网。屋面 雨水经建筑物排雨水管，埋地接入室外南水管网。 二、电气工程 1、电力、电源 本项目所需10RV电源由刘洪线采用3X50交联聚氯乙烯高压电 缆引入。低压供电电路采用VV22 4X50直埋低压电缆引至各楼总计 量箱。 2、 用电指标 住宅：6KW/户 每户负荷同时利用系数：0.5 小区负荷同时利用系数：0.7 公建：300W/平方米 小区负荷同时利用系数：0.7 负荷计算 住宅：6X240X0.5X0. 7=504 (KW) 公建：10 (KW) 变压器安装容量 考虑路灯照明、冬季供暖等因素设630千伏安箱式变电站一台, 无功补偿容量不低于100千乏。 3、 电气照明 设计照度：起居室及一般活动区50LX,卧室200LX,餐厅、 厨房80LX,卫生间40LX,楼梯间30LXo 光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光 源显色指数Ra^80o户外灯为防爆灯具，并在休闲区设施庭院灯和 草坪灯。 住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷 设。 电源插座 电源插座根据各室厅需要分别布设2-3个。住户内配电照 明与插座回路分回路设计，空调、卫生间、厨房电源插座设置独 立回路，除空调和照明外，插座回路均设置漏电保护，并采用安全 型插座。户内配线截面不小于2. 5mni2o卫生间做等电位连接。 计量 为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表 制，电表集中设置。住宅楼梯间公共照明设置专用配电回路供电， 独立计量。 4、防雷接地 该建筑物为三级防雷建筑，屋顶防雷网格小于等于24*16M,避 雷带选用直径10镀锌钢筋。支架高10-15CMo支架间距1M,转角处间 距0. 3M