南京市商品住宅价格影响因素及对策分析.docxVIP

PAGE 18 摘 要 住房制度的改革为我国房地产市场带来了持续快速的繁荣，房地产业逐渐成为了我国发展的一颗璀璨新星。近20年来，随着房地产市场的繁荣，南京市商品住宅价格也从2002年的2780元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。不难发现，在中小城市特别是大城市，住房是生活必需品，但价格却远远超出居民的承受能力。合理的商品住宅价格是建设小康城市的重要指标，是保障房地产市场健康稳定的基础，也是住房不炒政策的核心目标。为了把握房价变动的原因以及为政府的房地产调控政策提供理论基础，首先必须对影响商品住宅价格的因素进行理论分析，同时还可以帮助购房者理解理解商品住宅价格的形成，对房价变动产生理性预期。 本文选用了南京市商品住宅市场作为切入点，参考了以往的研究文献和研究成果，采用了定性的研究方式，探究影响南京市商品住宅价格的因素。选取了商品住宅开发投资额、土地价格和建安成本、商品住宅竣工面积、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、人口数量和城镇化率、居民消费价格指数、长期贷款利率等要素，分别从供给，需求，金融三方面研究影响南京市商品住宅价格的因素。 研究结果表明：（1）南京市商品住宅价格是受成本因素，供需因素，对房价的预期及政府调控政策的共同影响的结果。（2）南京市商品住宅价格受成本因素影响较小，受需求和经济层面影响较大，主要是投资和投机需求使南京市商品住宅价格快速上涨。（3）在其他条件不变时，南京市商品住宅价格与人均GDP，人均可支配收入关联性最高，土地成本次之，建安成本虽然关联度相当高但在房价中所占比例不高，对房价解释能力不强，竣工面积关联性最弱，呈反向变动关系。 南京市政府应加大住宅用地供应量，积极开发新城，同时改造城中村，提高住宅用地利用效率。同时提高长期贷款利率，可以有效压制投资投机需求，因为大部分房地产企业和购房者都会通过银行贷款增加杠杆，适当提升长期贷款利率可以有效增加他们的资金成本，从而降低投资需求。同时，政府还应推进建设人才公寓，有利于房地产业供需平衡和结构优化，维持房地产业平稳运行。 关键词： 商品住宅价格，影响因素，政策建议 1 导 论 选题背景与意义 1.1.1选题背景 住房制度的改革为我国房地产市场带来了持续快速的繁荣，房地产业逐渐成为了我国发展的一颗璀璨新星。由于房地产业是GDP的重要贡献者，因此，房地产业的发展不仅对促进国家整体经济增长具有重要意义，而且对宏观经济调控和政府调控也具有重要意义。2002年我国对经营性建设用地全面实行“招拍挂”，房地产业迅速发展，称为房地产的黄金时代，随后由于2008年金融危机的爆发，全球经济形式下滑，中国政府为了稳定经济采取了宽松的货币政策与财政政策，商品住宅作为国民财富的蓄水池，价格在短暂下跌后快速上涨，对居民生活造成了不利影响。因此中央在 2010年实行“限价”“限贷”“限购”政策抑制房价上涨。2013年，“国五条”的出台更加抑制了对热点城市商品住宅的投资需求。但是2015-2016年的房地产去库存政策和棚改货币化安置政策，使社会出现了一批热钱，拿到钱的拆迁户大概率会再次购入一套甚至多套商品住宅，再次带动了社会对商品住宅的炒作，促使商品住宅价格上涨。此后，政府多次强调住房不炒 ，在严厉的监管和调控政策下商品住宅价格逐渐平稳。 近20年来，随着房地产市场的繁荣，南京市商品住宅价格也从2002年的2780元/平方米上升到2018年的19708元/平方米。可以看出在大都市，商品房是生活必需品，但居民的支付能力远远不及住房的价格。 商品住宅的发展在国民经济中占有重要地位，合理的商品住宅价格是建设小康城市的重要指标，是保障房地产市场健康稳定的基础，也是“住房不炒”的核心目标。南京市作为江苏省省会和新一线城市，城镇化水平和经济发展水平与潜力均位于全国前列，选用南京市商品住宅市场作为中国商品住宅市场的切入点具有一定代表性。 1.1.2研究意义 研究商品住宅价格的形成是稳定房价的基础，为了把握房价变动的原因以及为政府的房地产调控政策提供理论基础，首先必须对影响商品住宅价格的因素进行理论分析，同时还可以帮助购房者理解理解商品住宅价格的形成，对房价变动产生理性预期。 1.2国内外文献综述 1.2.1国外关于房地产市场价格影响因素的研究 国外由于市场化时间早，关于房地产业已形成较为成熟的市场机制，加上外国学者对定量分析与实际应用更为看重，因此在实证方法的使用和完善方面，已积累较丰富的经验。Pollakowski和Wacher（1990）对蒙哥马利郡1982－1987年的季度数据展开分析，结果证实限制性土地政策会提高地价、房价，越是严格的限制政策，越是导致房价上涨。Abraham和Hendershott（1996）通过带有时滞的房价变动模型，对30个都市区的数据研