住宅定价及价格策略091225.docxVIP

项目价格制订与策略 一、价格定位目标提要 1 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势， 本案采用随行就市 的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以 稍低于或相当于竞争对手的价格入市。 由于竞争对手的现行价格已被市场所检验， 而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 三、竞争楼盘态势 2 1、金山板块及其他同类物业竞争对比表 项目名称 规划 总规模 面积范围 主力面积 平均价格 交房时间 工程进度 卖点 抗性 金山碧水 17— 7F 31 万 78---256 106--128 1833 2004 年底 主体三层 社区规模大配套齐价格低 位置较偏 三期 B区 M2 香江明珠 16— 7F 186 亩 86— 280 160--280 2700 2004-01 封顶 紧临南江滨公园，户型独特 紧挨大桥噪音较大 二 期 金山明珠 15— 7F 65 亩 110— 244 125--158 2400 2003-12-31 单体落成 户型新颖，景观绿化精致。 南向朝金山大道。 4— 9F 金山明星 6-7F,4-7.5F 71 亩 68— 268 90--127 1985 2004-05 外墙装修 户型多样价格相对较低 建筑密度大，配套少 3-9F,5-11F 电梯： 2077 北京金山 5— 15F 57 亩 55— 240 120--130 2500 2004 年底 桩基完成 楼间距大空中花园面积大， 3 5—11F 米层高 价格人相对较高 金山佳园 9— 9、 11 7万 M2 100— 154 100--120 2350 2004 年底 地面二层 设观景电梯，入户空中花园。 项目地形狭长且沿街分布 百合苑 3--12F ---- 126--300 149--158 2300 2004-05 外墙装修 得房率高物业费按多层价格收 户型单一交付时间长 武夷明珠 14— 7F 7..9 万 90— 200 ---- 1968 起 2004 年底 打桩 紧临南江滨公园 ---- 4 幢电梯房 M2 滨江丽景 5— 9F 348 亩 62--216 97---125 2100 2003-08 主体三层 规模大，交通便捷临江看景 周边交 通状况杂乱 卫 C 区 12— 7F 生状况差 康 城 7— 7F 104 亩 87— 210 87--120 1960 2004-03 部分封顶 价格相对较低 位置偏 交通不偏周 边 环境杂乱 幸福城 5— 12F 7.1 万 60— 180 107--139 2000 2003 年底 部分封顶 靠近森林公园价格适中 北峰是 垃圾处理场 区 9— 7F M2 域形象不好 福光远东 5— 7F 3万 M2 38--150 101--106 1750 2003-09 已交房 价格低 绿化、配套简单 花园 相关提要 1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、 3 位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。 另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意 力。 相关提要 2：各个板块之间竞争激烈。 “东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后 五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召 力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。 2．主要竞争对手价格特征 ◆ 金山碧水三期 金山碧水三期 B 区起价 1677 元/㎡，均价 1833 元/㎡，最高价 2174 元/㎡；一、二层差价 100 元/㎡，二、 三层差价 90 元/㎡，三、四层差价 30 元/㎡，水平差价 80 元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价； 按揭贷款 不打折，一次性付款 98 折。 4 附：金山碧水三期 B 区 1#楼价格表： 单元号（东） 单价 单元号（中间） 单价 单元号（西） 单价 101 1764 102 1677 106 1762 201 1867 202 1781 206 1869 3