房地产市场调研流程(制度范本、DOC格式).DOC.docx

第 第1页共1页 房地产市场调研流程（制度范本.DOC格式）?DOC 一、点单个楼盘对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调 查的基础，它不但是新员工接触房地产知识的第一课，而且也是 任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途 径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 1、 分析楼盘的地理位置宏观方面讲，就是分析楼盘的区域历 史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）；了解区 域交通状况，（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公 路等）；公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医 院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市 场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等等。微观方面讲，就是项 目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的 进出道路如何？是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地 理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了 楼盘的大部分价值。 2、 分析产品这是楼盘市调的主体部分，从基本情况看，重点 在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公 司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从 产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户 型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系 统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系 统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕 显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯 分布、热水系统、消防设滋、电力额定功率），会所设施，施工 进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产 品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别 项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常 说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等 主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何？彼此间是如何合作的？ 从而评估楼盘的资信度。 3、 剖析价格组合即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促 销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离 其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解 其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 4、 了解广告策略广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选 择，广告密度和实施效果等等。 5、 销售执行这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择， 人员的配置，业务执行……另一方面则是指什么样的房型最好 卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什 么！购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所 应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解 因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部 内涵。 二、线和面区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手 区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域 分析、区域产品和需求特征这三个方面。 1、 区域分析区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场 的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区 别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重 于整体的分析和宏观评估。 2、 区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域 范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结 构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区 域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们 市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是 一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当 好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 3、 需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和 家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习 惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握 需求特征是不断创新的动力与源泉。 区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上 的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单 个楼盘，而后以这个楼盘为延伸，将整个区域内的所有楼盘调查 仔细。最后，则以这一区域为基准，分别详细调查周边的各条街 道的楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分 析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有 对体（宏观环境）的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更 活更深入。房地产市场的体（宏观环境）包括政治社会、经济发 展、行政法规、国际状况等各方面的因素。 1、 政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社 会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治 稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素