控制性详细规划中容积率的思考.doc

控制性详细规划中容积率的合理确定 以昆山老城改造为例 段兆广 摘要：容积率作为控制性详细规划屮的强制性内容，其介理确定是保证规划科学性和增强可 操作性的重要基础。木文在分析目前容积率控制屮存在的主要问题基础上，指出应?在定性分 析与定輦分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改 造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。 关键词：控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城 1引言 容积率是诃方国家（主要是美国）在20批纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要 指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积Z比。一定区域范围内 容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地 块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以 无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采 用叭 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其 屮，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率真接关系到开发强度，与开发商利益 密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为 城市规划管理部门与房地产开发商矛丹的焦点，介理确定备地块容积率是控规编制屮最为重 要的任务之一亠 基于目前容积率确定过程屮存在的诸多问题，木文以昆山门城改造控制性 详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性 控制性详细规划屮容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结 合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如 根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0. 4, 多层（4层?6层）的最佳容积率应为1.0?1.2,屮高层（7层?9层）的最佳容积率则在2.0 以下，高层（10层?30层）的最佳容积率应不高于3. 5。不可否认，按照经验制定的容积率 指标，对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发 展，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、最观协调等诸多因索的影响，以 往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差⑶。 2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足 容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造 目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定 必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。目前由于缺乏对相关因素的定皐经济分析, 导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题，地价还没有真正反映十?地丿V有的价值；同 时政府不能有效地通过控制土地出让总暈来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机 制。 3容积率的确定未考虑外部负效应図 块地的开发，相对较高的容积率同然会带来一定的外部正效益，如为政府、开发商带来巨大 的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加匚作场所及住所等，极大地促进了城市 的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会带来一些外部负效丿应，如交通拥挤, 基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面煤响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言, 对其重视性还不够，它的影响究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。 3控制性详细规划中容积率的合理确定 控制性详细规划屮容积率的确定，要考虑十?地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和 环境效益。在实际工作屮,确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、 空间景观等诸多方面。笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩 制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。 3.1定性分析 3.1.1城市经济发展阶段 容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度 存在较大的并异。据崔寒清（2006）通过对全国九个大型城市用地容积率与经济发展之间关 系的实证研究，当城市发展与建设处于起步阶段时，城市用地容积率存在很大的上升空间， 它会随着经济的腾飞而加速上涨；但是当经济达到高速发达时期，容积率不会伴着经济的发 展而无节制的上升，它的增长速率会放缓，其绝对数值虽然持续增长，但是增长的边际变化 量会逐渐减少为零；此时，容积率也相应达到最大值；之麻，它就会长期保持在这种稳定均 衡的状态⑸。 1. 2 土地的使用性质 不同类型的土地用途，其容积率存在较大的差别。商业、居住、工业等用地的容积率存在较 大差异。一