天津市房地产市场分析年度报告 .pptx

营销部;篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年;抄底;目 录; 宏观形势及政策走势分析;发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济面临比1998年更严峻的挑战。;中国经济下行压力加大，挑战“保八 ”。; ;紧缩货币政策转向适度宽松。;2008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增大。;财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。;本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区别，因而4万亿政府基建投资所启动的社会投资（社会基建投资和房地产投资）所能产生的“乘数”效应远不及1998年。;中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。 因而，本轮经济周期在2007年见顶后已步入下滑期，2010年见底后方可全面复苏。 当前中国刺激经济发展有利条件： 1、政府资产负债表更加稳健，不良贷款与国债余额之和占比重已从1998年的43%降至目前26%； 2、政府财力有所增强，财政收入占比重由1998年的12%上升至目前的21%。中国仍具备利用财政政策作为经济增长稳定器的能力。;;2008年1-11月全国房地产开发投资额共计完成26545.7亿元，同比增幅5%以上。 从全国各大城市来看，北京、深圳房地产开发投资2008年同比下降，特别是北京投资额将下降300亿元以上，此轮市场调整已使得一线城市房地产开发投资明显降温，而且仍将持续。;2008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。;2008年天津商品房销售额呈低于同期开发投资额，开发商利润空间稀薄。;2008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源同比国内贷款、其他资金大幅增加。;;全国“救市”政策加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费，货币、税收政策组合拳。 ;2008年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表现相对较为平淡。;深圳、北京房价调整幅度较大且10月来仍呈继续直线下降，天津房价相较比较平稳，环比增减幅为5%左右。;2008年天津土地市场走势分析;2008年土地成交面积同比大幅增加，其中工业用地占比50%。; 2007年环城四区土地市场不断刷新纪录62亿昆明星耀，华润置地、华???城等都高价买进土地，而事隔一年，环城四区土地遇冷，成交占比份额大幅下降且年内成交土地46%为工业用地，经营性用地成交面积同比减少21%。 2008年环城四区房价水平领跌全市，在售项目销售均价与2007年地块楼面价持平，未来1-2年内存量房、保障性住房供应都使得环城四区开发前景不被看好。;; 除商业用地外，居住、商业综合地块以及纯住宅用地楼面价都呈现大幅回落。 其中综合地块主要分布在塘沽、蓟县和东丽，地价较低；纯住宅用地主要分布在远郊区县的宝坻、武清。 从各大区域经营性用地地价来看，环城四区降幅显著，2008年平均地价已跌回至2006年水平。市内六区由于多为商业地块，地价走势平稳。;2008年全国范围内土地市场遇冷，流拍、退地等多次上演。 2007年开发商高价拿地导致目前开发遇阻，资金链紧张，而且对后市看淡，因而2008年土地市场惨淡。 反观，部分具有资金实力房企趁低吸纳土地。 未来城市中心区具有地段优势综合体地块可成为企业规避市场风险寻求的方向。;商品房、商品住宅销售形势分析;天津市商品房市场投资呈现由住宅向其他物业转移趋势。;2008年天津商品住宅成交量近三年来首次呈现低迷，同比减少48.78%。;2008年各月供求比始终低位徘徊，市场供大于求趋势明朗。;2008年的“金九银十”成交低迷，降声一片，部分片区整体调整幅度超20%。;四大片区成交占比呈均衡发展，2008年环城四区价格快速大幅回落，成交量持续攀升。;80-100平米实用小户型以及120-150平米中大户型占据主要地位。;2008年天津市新建商品住宅与二手房成交情况;;2008年价格呈现宽幅波动整理，区域结构性调整为主导因素。;市内六区房价已显下降趋势，远郊区县量价变化敏感度较高。;开发商各自为战，地段价格联盟不复存在。;东南;;二手房市场低迷甚于新建商品住宅，但成交价格相对较为平稳。;从一手房与二手房2008年均价同比增幅来看，10月以来新房同比已呈负增长，二手房则表现较为稳健，由此可见，当前市场期房有风险，销售者更倾向选择现房。;;2008年楼盘20;2008年开发商按成交金额排名;未来市场预测;中国经济加速下滑，最快2009年底复苏，未来经济增长模式由出口导向型转为内需推动型。;;2009年天津市保障性住房开发计划租赁性经济适用房以及廉租房共计70万平米，保障性住房供应力度增加必将分流目前商品住宅市场需求，特别是品质与保障性住房接近的普通商品住宅受冲击影响较大