崇州羊马项目可行性分析 .docxVIP

崇州羊马项目前期分析 我们不可以改变一座城市，但我们可以创造一座新“城” ---- 羊马世纪城 自古商旅，文化交流频繁的要塞都是另一个文明的诞生与延续之地， 集两地文化与经济的精粹， 交通要塞重要战略位置， 也肩负两地的中转，缓冲的重要使命。 羊马世纪城 就是这个角色。游历于 成都市 与崇州市 之间。纵观中国城市建设发展趋势， 城市必定走向郊区扩展或者城市融合发展，我们身边就有很好的例子 —广佛一体化 。最大的受益者是南海桂城一带，桂城在佛山异军突起不是偶然性的事情。 内容提要： 房地产市场信息及研究分析 国内房地产市场宏观分析 崇州及成都房地产市场研究 项目概况及定位研究分析 、 项目背景、位置 、 项目区位分析 、 项目定位及市场定位 、 主题风格及初步规划设计 项目 SWOT分析 项目优劣势分析 项目机会与威胁分析 开发概念探究与结束语 开发概念的探讨可行性衡量总结小结 正文内容： 房地产市场信息及研究分析国内房地产市场宏观分析 中国的房地产市场近几年可以形象的用“过山车”式来形容。 06，07 年的快速增长到 07 年尾， 08 年的市场低迷颓废再到 09 年的市场火 爆场面，再到 09 年尾的短暂下跌再到 10 年第一季度的强劲反弹。 从上面的现象我们可以看到中国房地产市场发展规律是符合商品市 场发展规律，而且从近期来看，其市场周期性在缩短，更符合普通商 品的市场规律 。必定在短期内会有一定幅度的调整。 2010 年 更有可能的走势是先升中后期就下探调整。 鉴于 3 月份全国范围内的各大城市的房地产的升幅较大及中国前段 时间地区性（海南，杭州，北京等）过热现象 ，国家相关宏观调控针对房地产市场有以下特征：（主要针对一线就城市和大城市） 增加供应，打击投机 ，严格执行土地开发年限制度。加保障性住房供应，严查囤地囤房现象 。 抑制过快增长，正拟方案下令 78 家非以房地产开发为主营业务的 央 企退出房地产市场，打击地王现象 ，从而稳定市场。 对房地产信贷方面 收紧银根 ，严格执行二套房首付四成及利率上浮的政策。 税收方面 由原来的两年为变成回五年的的个人所得税征收期限， 打击炒房。 从上面国家近期对房地产市场的宏观调控政策上， 我们可以看到一个 信号。国家对稳定房地产市场的决心很大。 崇州市及成都市房地产市场研究 本案从地理位置与市场角度来看， 只研究崇州市场是片面的， 特别别墅这种特殊的产品其“一小时消费圈”概念是很强的。成温邛高速 为我们项目提供了前提与交通优势。 成都的优质消费力市场我们必需考虑。下面是两地的房地产市场状况： 1.2.1、 崇州房地产市场分析 崇土地市场规范化程度也较低。崇州作为成都第二圈层、远郊城市， 房地产发展相对较为滞后，土地价格不高。 但纵观近几年的崇州本地的房地产市场， 崇州具备二、 三先城市的普通特征，健康、快速的发展势头喜人可观。 08、09 年崇州市没有土地成交情况，下面是 2007 年崇州市的土地成交情况： 2009 年 12 月 25 日，羊马镇一幅面积为 100 余亩的地块，容积率为， 起拍价 100 万/ 亩。拍卖现场较为冷清，仅有之前与政府有过合作的广东嘉裕公司举牌应价，该地块最终以起拍价成交。 从 2007 年 59 万到 2009 年底 100 万的拍卖成交单价，应该说土地增值情况还是比较理想的。 相信随着政府政策的倾斜扶持、 邻近温江金马区域的规划打造， 和区域内的规划一一实现之后， 区域内土地价格将有可观程度的升幅。 房地产开发是一个较短暂的市场动作行为。 土地成交的情况往往是坐向标。一个地区的房地产市场可以通过对土地交易情况反应出来， 这是房地产策划一个着眼点。 崇州的房产消费市场情况分析 崇州房地产市场横向比较 成交量方面， 成都近郊五大郊县的销售状况明显领先于崇州等中远郊县市。从上表的数据可以看到崇州的房地产规模和产业化程度都还比较低。 销售价格方面， 2009 年全年，崇州市住宅平均价格 3200 元/ ㎡，从上表的数据可以看到崇州市住宅价格在中远郊范围内处于中等偏下 水平，崇州暂时还是成都的楼市低洼区域，上升发展潜力很大。 崇州主要楼盘销售情况统计数据 楼盘名称 所在区域 规模 产品 容积率 均价（元 / ㎡） 销售情况 上林西江国际社区（别墅） 城区沿西江滨 河带 415 独栋别墅 10000 未开盘 09 年 8 月一批次 蜀山栖镇 街子古镇 320 联排，叠拼别墅 6200 城区沿西江滨 开盘，目前销售约 90% 05 年开盘，目前 倾城莲花 上林西江国际 河带 城区沿西江滨 107 联排别墅 5600 销售约 60% 当 批 次 销 售 约 社区 河带 1200 多层，小高层 3600 中铁 ·汉嘉御景 城区新城区 130 电梯多层