宿迁鼎城房地产项目建议书.docxVIP

机密资料，请勿外涉! 第一章总论 、项目概况 （-）项目名称 鼎城（暂定）. （-）建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。 （三）主要建设指标 该项冃规划总用地范围283475 m2 （计425亩）,居住总户数3772户。 开发总面积：51万平方米 住宅面积：37.4万平方米 商业用房建筑面积：13万平方米 公共建筑面积:5240 公共建筑面积: 5240平方米 建筑密度：35% 容积率：1.90 二、可行性研究的依据 1、 原北工院设计“旧城改造项冃规划方案” 2、 国家现行政策、法规及有关设计规范 3、 集团房地产公司相关人员余文博、廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍一卫东市调资料 4、 宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 5、 网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三、研究范围及内容 1、项目背景及建设的必要性 2、 市场分析 3、 建设规模 4、 建筑设计方案 5、 环境保护与节能 6、 项目实施进度安排 7、 物业管理 8、 投资估算与资金筹措 9、 财务效益评估 10＞不确定性分析 四、项目主要经济技术指标 本项目主耍技术经济指标见下表（拟定指标） 序号 项 目 单 位 数量 1 项目占地面积 万平方米 28.3475 2 总建筑面积 万平方米 51 3 住宅套数 套 3772 4 住宅建筑面积 万平方米 37.4 5 商业用房建筑面积 万平方米 13 6 建筑安装工程费用 万元 7 运营费用 万元 8 建筑容积率 9 开发建设总投资 万元 10 单位建筑面积平均造价 元/平方米 第二章 项目提岀的背景及建设的必要性 一、项目提出的背景 口地级宿迁市成立以来，至今十年整，在这十年里，宿迁快速的城市建设，强有力的招商引资力度, 吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委《十一五规划’建议》中强调“重点加大对宿迁的扶持，下更 大力气帮助宿迁实现突破 2005年宿迁市房地产开发投资38亿元，同比增长50%,完成开发面积465万平方米。其中市区有 近70家开发企业，在建项目有61个，投资总额达21亿元，开发面积206万平方米。 2006年，也是“十一五规划”的开局之年，宿迁市委、市政府国进一步加大对房地产业的扶持力度, 推出了《关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见》，给予了“淮海经济区”最优惠政策，强 力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。 根据宿迁市住房建设规划(征求意见稿(2006-2010))提供的相关数据显示，截止2005年底建成区 常住人口为35万，人均住房建筑面积约25.90平方米，依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年 规划纲耍》中2010年中心城市常住人口耍达到60万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划耍求， 规划期内，全市城市住房总建设面积为1074万平方米。 随着旧城改造的进一步加大，引进外资的进一步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加, 随着居民生活水平的提高，对住房的要求也在不断提高。通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高 的楼盘销售情况都非常好。 本项目正是依据上述背景资料提出。 (-)符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设“普通商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政 府和人民共同关心的大事。 本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点、高标准、高水平的耍求，既能达到“普通住宅”的要 求，又能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。 （二） 符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房 已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房 比例已超过80%。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念已建立。 （三） 符合城市建设的需要 本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构 布局，加快城市化进程。就目前宿迁发展趋势看，本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带。新 城区的发展已成规模，儿个现代化区域已经形成，本地块正好在新城区和老城区结合部，路北是马陵初 级中学，河东即是实验小学和马陵中学。对本项冃开发又增加了居住便利条件，对购房者具有较强的吸 弓I力。 第三章市场分析 一、 宏观分析 从国内人部分城市住房市场來看，今年的房价依然会延续2006年的增长势头。虽然国家为了 控制房价的增长，抑制经济过热，出台了一系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增 速放缓的效果，没有从根本上扭转目前的市场局面。调控效果的显现可能要一个过度期方能达到 政府的预期，