小产权房相关法律问题之思考.doc

小产权房相关法律问题之思考 【摘要】小产权房问题涉及国家的十.地政策与住房政策，关乎国家耕地保护及 居民居住利益保障，关系广大人民切身利益。木文以保障民生的角度审视小产权房问题，先 后分析了其违法性、风险性、成因及危害性，最后提出处理小产权房的相关对策。 【关键词】小产权房；民生；利益 【正文】 党的十七大及2009年政府工作报告都提出要把民生问题作为政府工作的重中Z重。近 年来与小产权房有关的法律问题在社会上引起了激烈而广泛的讨论。小产权房问题涉及国家 的土地政策与住房政策，关乎国家耕地保护及居民居住利益保障，关系广大人民切身利益, 因此如何处理小产权房是关涉民生的重要问题。本文将以保障民生的角度，从以下几个方面 审视思考与小产权房有关的法律问题，并提岀处理小产权房的相关对策。 一、什么是小产权房 （一）小产权房概念与特征 所谓小产权房是指未经法定征地及审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联 合在集体所有的土地上开发建设的房产。 与城市商品房相比小产权房具有以下几个明显特征： 1、 小产权房一般位于城市郊区以及城市周边乡村地区。比如在北京小产权房主要集屮 在在通州、怀柔、房山、密云等区域。 2、 小产权房是建立在集体土地上，未缴纳土地出让金等费川。因此其价格低廉受到中 低收入家庭的青睐。 3、购房者［1］的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。购房者 因没有获得国家土地管理部门颁发的合法的土地使用权证，其“房屋产权证”不为国家承认, 国家房管部门也不会为购房者办理房煨过户登记。 4、购买小产权房的人即购房者，以屮低收入阶层占绝对多数。［2］ （二）小产权房的违法性及风险性 《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法 申请使用国有土地。”其屮第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的 土地和国家征收的原属于农民集体所有的十?地。”根据以上法律在我国房地产开发商不能直 接在集体土地上开发建设商品房。［3］利用集体土地进行房地产开发的合法途径是首先通过 十■地征收将集体十?地变为国有十地，再通过国有土地使用权出让方式获取十?地使用权进而进 行商品房开发建设。2008年1刀17 LI,国务院公布了《关于严格执行有关农村集体建设用 地法律和政策的通知》进一步强调要严格规范使用农民集体所有土地进行建设，农村住宅用 地只能分配给木村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房S进一 步表明在我国小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。 正是因为小产权房的违法性，木文以为购买小产权房会存在诸多风险：首先，小产权房 存在产权风险。小产权房为立法所明文禁上的违法建筑，购房者无法办理合法的房屋产权登 记，因此无法领取房屋所有权证书，小产权事实上是无产权。其次，小产权房存在流通风险。 没有合法产权证书的小产权房不能进行过户登记，其流转、抵押必定受到限制。再次，小产 权房存在质最风险。这是因为一方面小产权房的修建过程缺乏政府的有效监管，其质最状况 难以保证；另一方面由于小产权房木身的违法性，其买卖合同无效，使得购房者无法通过合 同要求出何方承担因房屋质量问题产生的违约责任。[4]嚴后，根据《城市房屋拆迁管理条 例》第19条的规定，拆迁人应当对被拆除房屛及其附属物的所有人给予补偿。拆除违章建 筑不予补偿。因此国家征地拆迁时，小产权房购买者不能得到拆迁补偿。 综上，小产权房尽管满足了部分屮低收入家庭的住房需求，但是其权屈关系模糊、流通 受限、质量功能等利益得不到保障。 二、小产权房成因及危害性分析 (一)小产权房成因分析 小产权房是在我国城乡二元体制的背呆下，伴随城市化的快速发展和城市人口的快速增 长以及城市住房供不应求，房价不断攀升而产生并发展起来的。近年来尽管国家有关部门多 次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的房屋，但小产权房仍然游走在法 律的边缘，在全国范围蓬勃发展，蔓延壮大。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年, 全国小产权房面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然麻出何。 [5]—些机构、专家抽样调杳显示，小产权房屋在大屮城市数量惊人，北京估计占一到傅楼盘 总M 20%左右，深圳等城市占的比重更高，冇的可能高达4()%、近50%.[6J 木文以为小产权房在我国屡禁不止其原由大概有以下几点： 1、商品房房价过高 大屮型城市商品房房价过高是小产权房形成并发展的一个重要原因。据调杳北京四环以 内，一般1平米商品房价格在1力元以上，而城郊小产权房1平米一般在2000到30()0元左 右。相比之下小产权房价格低廉的多，城市中低收入丁■薪阶层在无法承受高房价情形下只好 冒险购买小产权房。 2、 投机性 很多购买者明知