上河村市场分析.docx

三、市场分析 1、本区域房地产市场分析 、新建商品房已无供给，二手房成为区域主要成交主体 从土地市场中可以看到，万柳区域、板井路 - 远大路区域已无土地供应，未来将不再有新建商品房出现。 从销售市场上看，该区域在售项目基本已全部售罄。且无后续项目出现。目前维持局部区域市场的交易主体是二手房市场，从 09 年年初市场 “回暖” 以来，房价上涨的惊人， 本案周边各类项目中， 高端项目如： 万城华府、紫御府、颐和原著的二手房价格都在 9-11 万元 /M2 左右。中高端档项目如：唐宁 one、wehouse、诸子阶、等也在 7-8 万元 /M2 左右。就连体量最大的世纪城的二手房价格也在 4-5.5 万元 /M2 之间。而且该区域的二手房的成交量极为活跃，一直是海淀区二手房交易量的龙头。 颐和原著 唐宁 one 万城华府 Wehouse 世纪城 紫御府 诸子阶 本案 2）、本区域需求潜力大 高端客群成为主流 购买力强 本案区域作为海淀区内不可多得的成熟居住生活区具备着很多优势，其中地域性、环境、教育是其独特的特点，也是吸引市场客 群的主要手段之一。市场需求来看，这部分需求已受到市场的认可，对于本案未来市场拓展将会有很大的便利。具体优势分析： 上风上水 环境宜居：海淀区作为北京著名的“上风上水”之地，一直以来都以中高档住宅项目开发为主。远眺西山、近临京密引水渠，形成了区域内大的环境景观。另外，区域内社区都有多处景观小品及水景，微观环境也有很大的保证。 毗邻高校 教育优先：海淀作为北京高校最为集中的区域，地产与教育成为了一个有机体，很多客群正是看重了区域这一特点而 选择购房的。当下儿女教育的需求是高端人士购房的必备条件，毗邻高校这一优势让海淀区房地产市场有了与众不同的“标签”。 高品质居住生活：周边高端产品都有着良好的产品设计和物业管理与服务，因此造就了高品质的居住生活方式。 ? 交通便捷 配套完善：远大路处于西四环以内，其地理位置非常便捷，三环、四环直接连接整个市区。另外，地铁 9 号线、 10 号 线也距此不远，多条公交线路在此分布。随着商业、教育、医疗等配套的不断完善，近年来居住的成熟度得到加强。周边商业以金源购物中心为主，超市、购物商场、品牌馆分布其间，形成了北京西部最大的购物区。另外，教育方面有人大附小、人大附幼、惠佳幼儿园等。 （ 3）、本区域未来价格仍有上行空间 本案区域的房价做为北京房地产价值体现的标杆， 已经不止一次续写房地产投资潜力神话了， 从 2004 年至今该区域价格已经有了 近 8 倍的涨幅。即使在严酷的房地产调控政策下，前年以来本区域推出的紫御府、唐宁 ONE、颐和原著等项目的业绩都位列北京销售 排名靠前的位置。即使在本区域无新增项目的情况下，本区域二手房成交仍十分活跃，足以见证本区域土地价值吸引力。而且随着本区域土地稀缺的不可复制性及新投资人获利及投资回报的需求，本区域的房地产及土地价值任然具有强劲的增值空间。 2、本案近一年内周边及同价值区域土地成交情况分析 据海淀区国土局了解，  2009 年以来，本区域已无土地供应。只有  2010 年  3 月海淀东升乡蓟门桥以北挂牌一块居住商业金融用地， 建筑面积  10 万 M2，成交价  17 亿元，楼面地价为  1.7 万元 /M2。 今年  7 月在  CDB东区成交的几块同样的金融用地楼地面价值都超过  2 万元，最高达  2.5 万元 /M2。 这说明，在当前优质土地极为匮乏的时期，即使在国家严格的调控政策下，优质土地仍具有不可抗拒的魅力。 3、市场价格预期 考虑到本案产品可塑性高的特点，因此按目前市场各类产品的市场需求结构及价格水平双重要素来进行初步价格预期。 1．高端住宅产品的价格预期 参数 万城华府 紫御府 唐宁 ONE 交通便捷程度 1.02 1.05 1.03 环 境 景 观 1.05 1.02 1.00 公共设施完备程度 1.02 1.03 1.05 容 积 率 1.05 0.98 0.96 品 牌 影 响 1.00 1.00 1.00 建 筑 规 模 1.02 0.98 1.01 建 筑 形 式 1.05 0.95 0.95 配套设施完备情况 1.00 1.00 1.00 户 型 设 计 1.00 1.00 1.00 交 房 标 准 1.00 1.02 1.02 工程形象进度 1.02 1.00 1.00 其 他 因 素 1.00 1.00 1.00 总修正系数 12.23 12.03 12.02 1.02 1.00 1.00 可比实例价格（均价） 90000 88000 70000 可比实例参考价格（均价） 42191 34414 33943 4219 15486 15275 权 重 0.10 0.